Sociedad de responsabilidad limitada (LLC) inmobiliaria: ¿Qué son? ¿Debería tener una?

Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) puede ofrecerle protección de responsabilidad personal frente a las actividades comerciales en las que participe. Si es un inversor inmobiliario, una LLC de bienes raíces puede proteger sus activos frente a determinadas demandas judiciales. También puede facilitarle la inversión en bienes raíces con otros socios. A continuación, se incluye una guía que le ayudará a decidir si una LLC de bienes raíces es adecuada para usted.

¿Por qué crear una LLC para bienes raíces?

La inversión inmobiliaria es una actividad especialmente arriesgada. Las fluctuaciones de los precios de las viviendas, las tasas de interés y la demanda de viviendas desempeñan un papel importante en el éxito de su inversión inmobiliaria. Una LLC inmobiliaria le permite comprar, vender y alquilar bienes inmuebles bajo una entidad comercial independiente. Limita su responsabilidad personal y protege sus activos personales de muchas demandas potenciales.

Cómo crear una LLC de bienes raíces

Hay algunos pasos que deberá seguir para configurar correctamente su LLC de bienes raíces. Debe:

Ponle nombre a tu LLC

En primer lugar, deberás pensar en un nombre para tu LLC. Un nombre que incluya el término “propiedad” o “bienes raíces” especifica el uso que pretendes darle a la LLC. Sin embargo, puede haber ciertos términos que no esté permitido utilizar en tu nombre. Además, la abreviatura LLC debe estar incluida en el nombre de tu LLC en la mayoría de los estados. Asegúrate de verificar que tu nombre no esté ya en uso o que no sea demasiado similar al de otra LLC en tu estado. Deberías poder hacer una búsqueda en el sitio web de la secretaría de estado del estado en el que deseas registrar tu LLC.

Seleccione su agente registrado

Su agente registrado es una persona que acepta recibir documentos oficiales y comunicaciones en nombre de la LLC. El agente registrado debe tener al menos 18 años y residir en el estado donde está registrada su LLC. Puede ser un miembro de la LLC o un tercero, como un servicio de agente registrado.

Registrarse en el estado

Necesitará presentar los artículos de organización, un documento de constitución, ante el estado para crear oficialmente su LLC. El documento de los artículos de organización enumera detalles importantes sobre su LLC, como:

• El nombre de su LLC.
• Propósito previsto de la LLC.
• La ubicación principal del negocio.
• El nombre y la dirección de su agente registrado.
• Tipo de gestión (ya sea administrada por miembros o administrada por gerente).

Crear un acuerdo operativo

Un acuerdo operativo es más detallado que los estatutos de la organización. No tiene que presentarse ante el estado, pero los miembros de la LLC lo utilizan internamente. Describe las reglas operativas diarias, como:

• Directrices para la gestión de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC).
• Procesos de toma de decisiones.
• Métodos de resolución de disputas.
• Porcentajes de distribución de ganancias y pérdidas.
• Cambios de titularidad.
• Proceso de disolución.

Aunque los acuerdos operativos no son obligatorios en todos los estados, es una muy buena idea tener uno vigente. Si no lo tiene, la LLC se regirá por las leyes de LLC predeterminadas del estado, lo que puede no ser favorable para su negocio.

Obtener un número de identificación de empleador (EIN)

El número de identificación del empleador (EIN) es un número de identificación para su empresa, similar al número de Seguro Social de una persona. Es el número que utilizará para presentar los impuestos de su LLC, solicitar préstamos y abrir cuentas bancarias. Es obligatorio para las LLC con varios miembros, pero puede solicitar un EIN incluso si es el único propietario de su LLC. Ofrece un grado adicional de separación entre sus finanzas comerciales y personales. Puede solicitar fácilmente un EIN utilizando el Asistente de EIN en el sitio web del IRS.

Beneficios de una LLC de Bienes Raíces

La razón principal para crear una LLC es reducir su responsabilidad personal en sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo, también es beneficioso si planea invertir en bienes raíces con otras personas.

Limite su responsabilidad personal en operaciones inmobiliarias

Proteger sus bienes personales de demandas judiciales es un gran beneficio cuando se trata de bienes raíces. Por ejemplo, supongamos que alguien sufre una lesión en su propiedad alquilada. La parte lesionada tendría que demandar a la LLC y todos los daños se pagarían con los activos de la LLC. Sus bienes personales, como su casa o su cuenta de jubilación, estarían protegidos de la demanda.

Invierta fácilmente con socios

Cuando su LLC posee bienes raíces, puede agregar o eliminar miembros fácilmente a través de su acuerdo operativo. Es menos complicado que tener que procesar un cambio de escritura cada vez que desee agregar o eliminar un inversor. El acuerdo operativo también puede especificar el porcentaje exacto de propiedad de cada miembro y cómo dividir las ganancias o pérdidas.

Desventajas de una LLC de bienes raíces

La protección de responsabilidad personal no es ilimitada porque usted tiene una LLC de bienes raíces. También puede tener problemas si intenta transferir propiedades que ya posee a la LLC. El costo y la complicación de registrar, mantener y presentar impuestos para su LLC también pueden sumarse rápidamente.

Limitación de la protección de la responsabilidad personal

Sus bienes personales pueden seguir estando en riesgo si “traspasa el velo” de la responsabilidad limitada. El velo de la responsabilidad limitada puede traspasarse por diversos motivos, como por ejemplo:

• La LLC está subfinanciada intencionalmente.
• Los miembros de la LLC no separaron suficientemente sus finanzas comerciales y personales.

Por ejemplo, no debe garantizar personalmente un préstamo hipotecario a nombre de su LLC. Es más probable que esto ocurra si su LLC no tiene activos suficientes para satisfacer los daños y perjuicios que se le concedan en una demanda.

La cláusula de vencimiento en caso de venta puede activarse al transferir una propiedad a una LLC

Si posee una propiedad que desea transferir a su LLC, deberá consultar las reglas exactas en los documentos de su hipoteca. Es posible que la transferencia active una cláusula de vencimiento en caso de venta, que le exija pagar la hipoteca en su totalidad al momento de la transferencia. Si este es el caso, analice sus opciones con su prestamista hipotecario para ver si renunciará a la cláusula.

Aumento de gastos e impuestos más complicados

Los costos de registro y mantenimiento continuo se acumulan rápidamente cuando se tiene una LLC. Los costos de registro y los costos anuales requeridos para mantener una LLC varían considerablemente según el estado. Asegúrese de investigar los detalles específicos de su estado antes de registrar su LLC.

Además, una LLC con varios miembros requiere la presentación de un formulario de impuestos completamente independiente cada año. Una LLC generalmente tributa como una entidad de transferencia, en la que las ganancias o pérdidas se transfieren a los miembros, quienes luego pagan los impuestos adeudados en su declaración de impuestos personal. (Una LLC también puede optar por tributar como una corporación, pero esa no es la norma). Si usted es el único miembro de la LLC, esto no es más complicado que presentar su propia declaración de impuestos. Sin embargo, si su LLC tiene varios miembros, las ganancias y pérdidas deben dividirse entre los miembros y se debe presentar anualmente un Formulario 1065 informativo, Declaración de ingresos de sociedades de los EE. UU., para la LLC.

Cómo comprar bienes raíces con una LLC

Para comprar bienes raíces a través de una LLC, primero deberá seguir los pasos anteriores para configurar su LLC. Si necesita financiar la compra de su LLC, es posible que le resulte difícil encontrar hipotecas tradicionales. La mayoría de los prestamistas no ofrecen muchos tipos de hipotecas residenciales (como la Administración Federal de Vivienda[FHA]y los préstamos convencionales) a las LLC. Existen opciones de financiamiento para las LLC, pero es posible que estas requieran que usted tenga un pago inicial más alto o una calificación crediticia más alta.

Si ya posee una propiedad que desea transferir a una LLC, asegúrese de consultar con su prestamista hipotecario. Es posible que tenga una cláusula de vencimiento en el momento de la venta que podría activarse por la transferencia a la LLC. Según la situación, es posible que deba pagar su préstamo hipotecario en su totalidad al momento de la transferencia (a menos que su prestamista renuncie a la cláusula de vencimiento en el momento de la venta). También es posible que deba pagar un impuesto de transferencia de escritura, que varía según su estado.

Sello de TIEMPO: Una LLC de bienes raíces puede proteger sus activos

Invertir en bienes raíces puede implicar un cierto nivel de riesgo. Siempre que exista riesgo, es especialmente importante limitar su responsabilidad personal. Una forma de hacerlo es mediante la creación de una LLC de bienes raíces, que proteja sus activos personales (incluida su casa) si algo le sucediera a sus inversiones inmobiliarias. Una LLC de bienes raíces también facilita la inversión en bienes raíces con otros socios. Puede investigar las leyes de su estado y presentar su registro de LLC usted mismo, o puede utilizar un sitio web como LegalZoom, que cuenta con expertos legales que comprenden los requisitos de los diferentes estados.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puede una LLC poseer propiedades en Ohio?

Sí, una LLC puede poseer propiedades en Ohio. De hecho, a partir de 2022, los cambios en la ley estatal han hecho que la inversión inmobiliaria en Ohio sea aún más fácil mediante el uso de LLC en serie. Una LLC en serie permite que varios activos y “series” de activos, incluidos los bienes raíces, estén protegidos de la responsabilidad legal bajo una LLC matriz.

¿Qué significa LLC en el mercado inmobiliario estadounidense?

Una LLC de bienes raíces es una entidad legal distinta. Cuando se utiliza una LLC para invertir en bienes raíces, la LLC es propietaria de la propiedad inmobiliaria, en lugar de cualquiera de los miembros personalmente.

¿Por qué crear una LLC para invertir?

Una LLC de bienes raíces le permite comprar, vender y alquilar bienes raíces bajo una entidad comercial separada y lo protege de la responsabilidad personal. También puede facilitar la incorporación y eliminación de otros inversores inmobiliarios, si planea tener socios.