Segunda hipoteca: qué es, cómo funciona, implicaciones

Se espera que la apreciación de las viviendas haya aumentado alrededor del 10% en 2022, según Realtor.com, y se espera otro aumento de alrededor del 5,5% en 2023. Para las personas que ya son dueñas de su casa, ese aumento en el valor significa un aumento en el valor líquido.

Una segunda hipoteca es aquella que se obtiene sobre el valor líquido de su vivienda. Su hipoteca actual permanece vigente y no cambia. Puede utilizar una segunda hipoteca para pagar gastos importantes, como el pago de deudas, renovaciones en su casa o ahorrar dinero para los futuros costos universitarios de su hijo.

Comprender qué es una segunda hipoteca y cuándo es mejor puede ayudarle a decidir si esta opción es adecuada para usted.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es un préstamo que obtiene además de su primera hipoteca. Utiliza el valor líquido de su vivienda como garantía para obtener la segunda hipoteca. El valor líquido es el valor de mercado actual de su vivienda menos el saldo de su hipoteca existente.

Cuando obtiene una segunda hipoteca, ahora tiene dos hipotecas de vivienda y dos pagos de hipoteca. Ambos pueden ser con el mismo prestamista o con prestamistas diferentes. Usted es responsable de realizar ambos pagos de la hipoteca cada mes de acuerdo con los términos de cada préstamo por separado.

Si no cumple con cualquiera de las hipotecas, el prestamista predeterminado puede ejecutar la hipoteca o tomar otras medidas para satisfacer el préstamo.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca funciona de manera similar a una primera hipoteca. Debe completar una solicitud y enviar documentación al prestamista sobre sus finanzas y deudas. El prestamista puede exigirle que obtenga una tasación de su casa que demuestre el valor.

Los requisitos de endeudamiento varían según el prestamista. La mayoría de los prestamistas quieren que la vivienda tenga al menos entre un 15% y un 20% de capital disponible. Por lo general, puede pedir prestado hasta el 85% del valor actual de la vivienda, menos el saldo de su primera hipoteca.

Por lo general, también existen requisitos mínimos de puntaje crediticio de 600 o más, aunque algunos prestamistas pueden tener requisitos más bajos. Tenga en cuenta que cuanto mejor sea su puntaje crediticio, mejores serán la tasa de interés y los plazos de pago. La mayoría de los prestamistas también quieren ver una relación deuda-ingresos del 43% o menos.

Por ejemplo, si su casa vale $400 000 y aún debe $250 000, podría pedir prestado hasta $90 000 para una segunda hipoteca ($400 000 x 0,85 – $250 000).

Tipos de segundas hipotecas

Hay dos tipos principales de segundas hipotecas: una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y un préstamo con garantía hipotecaria.

Línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC)

Una HELOC es similar a una tarjeta de crédito. El prestamista aprueba una línea de crédito basada en su capital disponible. Luego podrá utilizar los fondos según sea necesario, ya sea que retire una suma global o varias cantidades pequeñas a lo largo del tiempo. Esta puede ser la mejor opción si tiene un proyecto de vivienda a largo plazo con costos que se deben pagar con el tiempo o si tiene planes de usarlo en el futuro pero no está seguro de cuándo.

Sin embargo, una línea de crédito con garantía hipotecaria se diferencia de una tarjeta de crédito debido a los períodos de retiro. Un período de retiro es el período de tiempo en el que puedes acceder al dinero, que suele ser de 10 años desde el momento en que contratas la línea de crédito.

Durante el periodo de retiro, sólo tendrás que devolver los intereses, pero puedes devolver más si lo deseas. Una vez que finaliza el período de retiro, obtiene más tiempo, generalmente hasta 20 años, para pagar el monto del prestatario, más los intereses.

Asegúrese de comprender los términos de su HELOC y lea la letra pequeña de sus documentos antes de realizar un retiro. Haga preguntas a su prestamista si es necesario para no correr el riesgo de que le embarguen su casa por violar sus condiciones de pago.

Préstamo con garantía hipotecaria

Con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, el prestamista le otorga un porcentaje del valor líquido de la vivienda en una suma global para que lo utilice como desee. Es como su primera hipoteca, con pagos predecibles que se distribuyen a lo largo de un número determinado de años. Los plazos de los préstamos suelen ser de entre 5 y 30 años.

Usted paga el préstamo con garantía hipotecaria en pagos mensuales hasta que pague el préstamo. Al igual que su primera hipoteca, el prestamista registra el gravamen sobre la vivienda. Si no paga el préstamo, pueden ejecutar la hipoteca.

¿Cuándo conviene contratar una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es una excelente solución para pagar deudas con intereses altos, consolidar múltiples deudas en un pago manejable o renovar su casa. Pero hay que tener en cuenta los honorarios, los gastos y los costos de cierre para ver si realmente vale la pena. Podría pagar miles de dólares por adelantado para acceder al valor líquido de su vivienda a través de una segunda hipoteca.

Un HELOC ofrece tasas de interés variables, lo que suele ser mejor cuando las tasas de interés son bajas. Pero con las tasas de interés aumentando y continuando aumentando, un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda puede ser una solución más asequible. Proporciona una tasa de interés fija y pagos predecibles.

Tanto los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda como los HELOC pueden ser compromisos a largo plazo. Si vende su casa antes de liquidar su segunda hipoteca, el saldo del préstamo vence inmediatamente. Cualquier saldo pendiente reducirá lo que se llevará a casa por la venta, incluso si las renovaciones no aumentan el valor de su casa.

Pros y contras de la segunda hipoteca

Si está considerando obtener una segunda hipoteca sobre su casa, considere primero los pros y los contras.

Ventajas

• Una segunda hipoteca proporciona una manera de acceder al valor líquido de su vivienda.
• Las tasas de interés son más bajas que las de las tarjetas de crédito y los préstamos personales.
• Puede utilizar los fondos para cualquier motivo, ya sea para mejorar su casa, tomarse unas vacaciones o pagar una boda.
• Puede utilizar cualquier prestamista, incluso si no es el mismo que su hipoteca principal.

Contras

• Podría perder su casa si no paga una segunda hipoteca.
• Las tasas de interés pueden ser más altas que las de refinanciamiento.
• Es posible que no califique si no tiene suficiente capital o valor de tasación.
• Las segundas hipotecas pueden ser costosas debido a los honorarios de tasación, verificaciones de crédito y costos de cierre.

Cómo conseguir una segunda hipoteca

Si tiene valor líquido en su vivienda, puede seguir estos pasos para obtener una segunda hipoteca:

1. Consultar tarifas. Puede consultar las tasas de una segunda hipoteca en línea o a través de prestamistas específicos. Verificar las tasas puede ayudarlo a tener una idea de cuánto interés pagará.
2. Comprando por ahí. Obtenga cotizaciones de al menos tres prestamistas diferentes. Considere obtener cotizaciones de su banco local, cooperativa de crédito, prestamistas en línea o mediante un agente hipotecario.
3. Prepare sus documentos. Esté preparado con recibos de sueldo, formularios W2, declaraciones de impuestos e información actual de su hipoteca. Consulte con el prestamista los requisitos específicos.
4. Complete la solicitud. Complete la solicitud del prestamista y asegúrese de leerla en su totalidad, especialmente la letra pequeña para comprender los términos, el período de retiro si obtiene un HELOC y los términos de pago.
5. Utilice sus fondos. Una vez que obtenga acceso al capital, use sus fondos como desee.
6. No olvides realizar los pagos. Realice los pagos a tiempo y de acuerdo con su contrato de préstamo para evitar una ejecución hipotecaria.

Segunda hipoteca versus refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo se diferencia de una segunda hipoteca porque reemplaza la hipoteca original con un nuevo préstamo en lugar de agregar un segundo gravamen. El monto que usted “retira” se agrega al saldo original del préstamo.

Las tasas de interés de refinanciamiento con retiro de efectivo suelen ser más altas que las de un refinanciamiento sin retiro de efectivo, pero son más bajas que las tasas de interés de una segunda hipoteca. Tampoco tiene que preocuparse por dos pagos hipotecarios separados con un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Dado que un refinanciamiento con retiro de efectivo es una hipoteca nueva, los costos de cierre pueden ser más altos que los de una segunda hipoteca. Evalúe sus opciones, incluidas la tasa de interés, las tarifas y los costos de cierre, para determinar si una segunda hipoteca o un refinanciamiento con retiro de efectivo es lo mejor para usted.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo utilizar un refinanciamiento para liquidar mi segunda hipoteca?

Si tiene suficiente valor líquido en su vivienda, puede utilizar un refinanciamiento para liquidar su segunda hipoteca. El préstamo de refinanciamiento reemplazaría tanto su primera como su segunda hipoteca, por lo que solo tendrá un pago mensual en lugar de dos.

¿Es buena idea conseguir una segunda hipoteca para saldar la deuda?

Puede ser una buena idea obtener una segunda hipoteca para pagar la deuda si tiene una deuda con intereses altos. Pero tenga en cuenta que la deuda de tarjetas de crédito no es una deuda garantizada, a diferencia de una segunda hipoteca, que está garantizada por el valor líquido de su vivienda. Si no paga sus tarjetas de crédito, la compañía de tarjetas de crédito no puede reclamar su casa, pero si no paga su hipoteca, su prestamista hipotecario puede quedarse con su casa.

Si tiene deudas, debe asegurarse de contar con un plan para evitar más deudas en el futuro. Una aplicación como Quicken puede ser una solución. No sólo puede utilizarlo para crear un presupuesto realista, sino que también puede descubrir formas nuevas y más inteligentes de ahorrar dinero.

¿Una segunda hipoteca perjudica su crédito?

Cuando solicita una segunda hipoteca, el prestamista realizará una verificación crediticia exhaustiva para conocer su puntaje crediticio y evaluar su solvencia. Su puntaje e historial crediticio también determinarán la tasa de interés de su segunda hipoteca. Múltiples consultas de prestamistas podrían afectar su puntaje crediticio. No realizar los pagos a tiempo, omitir pagos o incumplir su contrato de préstamo también afectará su puntaje crediticio.

¿Las tasas de una segunda hipoteca son más altas que las de la primera hipoteca?

Las tasas de una segunda hipoteca suelen ser más altas que las de la primera hipoteca, aunque siguen siendo más bajas que las de las tarjetas de crédito y los préstamos personales. Si su casa entra en ejecución hipotecaria, el segundo acreedor hipotecario solo recibe el pago después que el titular principal de la hipoteca, lo que pone a la segunda hipoteca en mayor riesgo de no pagarse en su totalidad, lo que genera tasas de interés más altas.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una segunda hipoteca?

Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda y una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda son ambos tipos de segundas hipotecas. Ya sea que obtenga un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o HELOC, el prestamista impone un gravamen sobre la vivienda en caso de falta de pago. Si no paga, el prestamista puede embargar la casa.