¿Qué son los puntos hipotecarios (y cuándo comprarlos)?

Elegir un prestamista hipotecario es una de las partes más importantes a la hora de comprar una casa nueva. Quiere encontrar una hipoteca que ofrezca la tasa de interés más baja posible. Desafortunadamente, si su crédito no es excelente, es posible que termine con una tasa más alta de la que le gustaría.

Introduzca los puntos de la hipoteca. Muchos prestamistas ofrecen a los compradores de vivienda la opción de comprar puntos hipotecarios, lo que les permite reducir su tasa de interés. En este artículo, profundizaremos en los puntos hipotecarios para que comprenda cómo funcionan y los ahorros que puede esperar al comprarlos.

¿Qué son los puntos hipotecarios?

Los puntos hipotecarios son una tarifa única que un prestatario puede pagar para ayudar a reducir la tasa de interés de su hipoteca. Un punto normalmente costará el 1% del valor del préstamo. Por ejemplo, si solicita un préstamo de $400 000 y desea comprar un punto, le costaría $4000. Ese punto reducirá la tasa de su hipoteca en un 0,25%. Al reducir su tasa de interés, reducirá su pago hipotecario mensual.

¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?

Cada punto hipotecario que compre ayuda a reducir la tasa de interés de su préstamo. El prestamista determina el descuento, pero normalmente cada punto reducirá la tasa de interés en un 0,25%. La mayoría de los prestamistas también le permitirán comprar puntos parciales. Eso significa que con un préstamo de $400.000, podrías comprar 1,5 puntos por $6.000.

Antes de comprar puntos hipotecarios, analice los detalles con su oficial de préstamos o lea la letra pequeña porque los detalles pueden variar de un prestamista a otro. Si decide comprar puntos, el costo aparecerá en el estimado de su préstamo y en los documentos de cierre y se pagará al momento del cierre.

Pros y contras de los puntos hipotecarios.

Antes de tomar la decisión de comprar puntos hipotecarios, es importante considerar los pros y los contras.

Ahorro potencial a través de puntos hipotecarios

Si compras puntos hipotecarios, podrías ahorrar mucho dinero. Aquí hay algunas formas en que los puntos hipotecarios podrían beneficiarlo.

Puedes ahorrar mucho dinero

Debido a que los puntos hipotecarios le permiten reducir la tasa de interés de su préstamo, podría ahorrar mucho dinero. Sin embargo, debido a que los puntos le costarán por adelantado, es probable que deba permanecer en su casa durante años antes de alcanzar el punto de equilibrio.

Asegura un pago mensual más bajo

Debido a que pagará una tasa de interés más baja, el interés que pagará cada mes será menor, lo que efectivamente reducirá su pago hipotecario mensual.

Potencial de ahorro fiscal

Paga una parte del interés de su hipoteca por adelantado cuando compra puntos. Debido a que los intereses hipotecarios son un gasto deducible de impuestos (si detalla las deducciones en lugar de tomar la deducción estándar), el costo de los puntos hipotecarios se puede deducir de su declaración de impuestos personal.

Calcular el ahorro con puntos hipotecarios

¿Quiere ver cuántos puntos hipotecarios pueden reducir el interés de un préstamo? Eche un vistazo al cuadro a continuación mientras analizamos los ahorros de un préstamo de $400,000 con una tasa de interés del 6%:

En nuestro ejemplo, el prestatario podría gastar $4,000 en puntos y reducir el costo total durante la vigencia del préstamo en más de $23,000. O podrían comprar $12,000 en puntos, ahorrándoles más de $68,000.

¿Cómo calcular el punto de equilibrio?

Antes de decidir si los puntos hipotecarios valdrán la pena, debe comprender cómo calcular el punto de equilibrio. Aquí es cuando el costo de los puntos es igual a la cantidad que ahorraría en intereses.

Para calcular el punto de equilibrio, necesitaría dividir el costo de los puntos hipotecarios por los ahorros que obtendría cada mes. Para mostrarle el punto de equilibrio, consideremos nuestros ejemplos anteriores.

Punto de equilibrio al comprar un punto

$4000 / $64 = 62,5 meses

Punto de equilibrio al comprar tres puntos.

$12,000 / $189 = 63,5 meses

Si planea permanecer en la casa por más tiempo que el punto de equilibrio y mantener los mismos términos del préstamo, tendría sentido pagar para reducir su tasa de interés.

Cuándo comprar puntos en una hipoteca

Al comprar puntos sobre una hipoteca, tiene sentido en algunos escenarios.

Tiene previsto quedarse en la casa durante muchos años: si no tiene intención de mudarse durante muchos años, comprar puntos podría tener sentido. Recuerde que desea superar el punto de equilibrio para que funcione financieramente.

No planea refinanciar en el corto plazo: con tasas hipotecarias significativamente más altas que hace unos años, comprar puntos puede parecer una buena idea. Sin embargo, tasas más altas podrían significar que es más probable que refinancie en el futuro cercano. Comprar puntos sólo tendrá sentido si planea mantener su préstamo actual y no refinanciarlo.

Está planeando utilizar un pago inicial del 20% o más: cuando realiza un pago inicial del 20% o más, probablemente recibirá las mejores tasas de interés posibles siempre que sus finanzas sean sólidas. También vas a evitar el seguro hipotecario privado. Aquí es cuando tendría sentido comprar puntos.

Cuándo no comprar puntos en una hipoteca

También hay algunas situaciones en las que comprar puntos de su hipoteca no tendría sentido.

No planea quedarse en la casa por mucho tiempo: si solo planea quedarse en la casa por unos pocos años y su punto de equilibrio es de siete años, no tiene sentido comprar puntos. En su lugar, podría usar ese dinero para aumentar su pago inicial, lo que también podría ayudar a reducir el pago mensual de su hipoteca.

Pagará los puntos con su pago inicial: cuando compre puntos en una hipoteca, se pagarán al cierre. Si no tiene dinero extra para pagar los puntos y eso le restaría su pago inicial, no valdría la pena el costo.

Está planeando refinanciar pronto: cuando las tasas de interés son altas, será más probable que refinancie su hipoteca cuando las tasas bajen. Si este es el caso, comprar puntos ahora podría no tener sentido. Terminará pagando el costo de los puntos hoy y nuevamente en el futuro cercano.

Sello de tiempo: los puntos pueden reducir su pago mensual, pero sea estratégico

Si está buscando formas de reducir la tasa de interés y el pago mensual de su hipoteca, podría considerar comprar puntos. Si bien esta puede ser una excelente estrategia para algunos, es importante considerar todos los factores para comprender si es su mejor decisión, como por ejemplo cuánto tiempo planea quedarse en la casa.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Puntos de descuento hipotecario versus puntos de originación de hipoteca

Los puntos de descuento hipotecario ayudan a los compradores de vivienda a reducir la tasa de interés y los pagos mensuales del préstamo. Estos puntos se pueden adquirir por el 1% del valor del préstamo por punto.

Sin embargo, el prestamista cobra puntos de originación de la hipoteca para cubrir el costo de originar el préstamo. El monto cobrado puede variar de un prestamista a otro, pero el costo estándar de los puntos de originación es el 1,5% del valor del préstamo. Los puntos de origen de la hipoteca se detallarán en su estado de cuenta de cierre para que sepa exactamente cuánto pagará en el momento del cierre. Dependiendo de su pago inicial y puntaje crediticio, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a negociar los puntos de origen.

¿Debería reducir su tasa de interés a medida que aumentan las tasas hipotecarias?

Reducir su tasa de interés comprando puntos puede resultar tentador cuando las tasas son altas. Esto reducirá la tasa de interés que paga por su préstamo. Sin embargo, es importante recordar que si las tasas vuelven a bajar, puede refinanciar. Si refinancia demasiado pronto después de comprar puntos, lo más probable es que no supere su punto de equilibrio.

¿Cómo se tienen en cuenta los puntos hipotecarios en las tasas anunciadas?

Al buscar las mejores tasas hipotecarias en línea, algunos prestamistas anunciarán sus tasas de interés y le informarán si esas tasas incluyen puntos. Por ejemplo, Warp Speed ​​Mortgage le proporciona un desglose detallado de cuántos puntos incluye la tasa y cuál sería el costo. Asegúrate de revisar la letra pequeña.

¿Son los puntos hipotecarios deducibles de impuestos?

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) clasifica los puntos hipotecarios como intereses hipotecarios. Si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040, debería poder deducir el costo de los puntos hipotecarios.

¿Vale la pena pagar puntos por una hipoteca?

Cuando las tasas hipotecarias son altas, pagar por puntos puede ser una excelente manera de reducir la tasa de interés. Sin embargo, es importante evaluar su situación individual para comprender si tiene sentido financieramente.