¿Qué porcentaje de los ingresos debería destinarse a la hipoteca?

Ya sea que esté comprando su primera casa o comenzando la búsqueda de la casa de sus sueños, la experiencia de comprar una casa seguramente será costosa. Nos guste o no, hay una gran cantidad de gastos relacionados con la compra de una casa, y algunos de ellos están fuera de su control. Por ejemplo, el pago mensual de su hipoteca dependerá no solo del precio de su casa, sino también del monto del pago inicial y de si califica para las mejores tasas hipotecarias.

Dicho esto, su capacidad para conseguir la casa que desea también dependerá de sus ingresos. De hecho, las compañías hipotecarias generalmente solo permiten que el pago de su vivienda represente un cierto porcentaje de sus ingresos brutos cada mes, y este factor puede limitar bastante su poder adquisitivo.

Por supuesto, otras deudas que tenga también pueden afectar el porcentaje de sus ingresos que también debería destinarse a una hipoteca. Esta guía desglosará todo lo que necesita saber sobre cómo obtener una hipoteca para una casa en su rango de precio preferido, incluidas reglas generales comunes a tener en cuenta.

Comprender qué incluyen los pagos de la hipoteca

En primer lugar, debe conocer todos los diferentes costos que conlleva un pago hipotecario típico y que estos gastos no se limitan solo a los pagos del principal y los intereses. Aquí hay un resumen de todo lo que puede incluirse en el pago de su vivienda una vez que cierre la compra de una vivienda.

• Pago principal: Casi todas las hipotecas (aparte de los préstamos hipotecarios con intereses únicamente) dedican una parte de cada pago de la hipoteca al pago del capital. Este monto se basa en un cronograma de amortización que se basa en el plazo del préstamo.
• Intereses hipotecarios: El interés hipotecario también se incluye en cada pago de vivienda que realice, y este monto dependerá de la tasa de interés de su hipoteca y del plazo del préstamo.
• Seguro para propietarios de casas: Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para su hipoteca, pagará aproximadamente 1/12 del monto anual de su seguro de vivienda en su pago mensual de vivienda. Una vez al año, la institución que mantiene su cuenta de depósito en garantía pagará esta factura en su nombre.
• Impuestos de propiedad: Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para su hipoteca, aproximadamente 1/12 de su factura anual de impuestos a la propiedad se incluye en su pago mensual de vivienda. Una o dos veces al año, la institución que mantiene su cuenta de depósito en garantía pagará esta factura en su nombre.
• Seguro hipotecario: Si deposita menos del 20% en una hipoteca convencional o utiliza un préstamo hipotecario que cobra la hipoteca continuamente (por ejemplo, un préstamo hipotecario de la FHA), pagará un seguro hipotecario cada mes en el pago de su vivienda.

Reglas de porcentaje de ingresos: cuántos ingresos deberían destinarse a los pagos de la hipoteca

Si bien las compañías hipotecarias tienen sus propias reglas que limitan cuánto puede pedir prestado en función de sus ingresos y otros factores, probablemente debería establecer algunos límites propios. Después de todo, tener un pago de vivienda superior al que debería ser puede dificultar el ahorro de dinero mientras se vive el tipo de estilo de vida que desea.

Al observar estas reglas generales comunes, también debe conocer la diferencia entre la relación inicial y la relación final. Cuando el término “índice inicial” se utiliza para describir su pago mensual de vivienda y todo lo que implica (por ejemplo, capital, intereses, impuestos y seguro), el término “índice final” toma en cuenta todas sus otras deudas. . Por ejemplo, su índice final puede incluir su pago automático mensual, pagos de tarjeta de crédito, facturas de préstamos estudiantiles y otros pagos que debe realizar cada mes.

Las reglas comunes de porcentaje de ingresos para pagos de vivienda incluyen las siguientes:

regla del 28%

La regla más común para los pagos de vivienda establece que no debe gastar más del 28 % de sus ingresos brutos en el pago de la vivienda, y esto debe tener en cuenta todos los elementos de su préstamo hipotecario (por ejemplo, capital, intereses, impuestos y seguro). . Si usted y su cónyuge ganan $10,000 mensuales brutos, por ejemplo, su pago total de vivienda no debe exceder los $2,800. Si su ingreso bruto es la mitad de eso, o $5,000 por mes, su pago mensual de vivienda no debe exceder los $1,400.

Regla del 28% / 36%

La regla del 28%/36% es la misma que la regla del 28% cuando se trata del pago de la vivienda, pero también considera el índice final. Con esta regla, los costos de vivienda no deben representar más del 28% de sus ingresos brutos, y no se debe requerir más del 36% de sus ingresos brutos para cumplir con todas sus obligaciones de deuda mensuales combinadas.

Usando esta regla, tener un ingreso bruto de $10,000 significa que su pago mensual de vivienda no debe exceder los $2,800 y que sus deudas totales cada mes no deben exceder los $3,600. Con un ingreso mensual bruto de $8,000, su pago mensual de vivienda no debe exceder los $2,240 y sus deudas totales cada mes no deben exceder los $2,880.

Regla del 35% / 45%

La regla del 35%/45% es otra regla de pago de vivienda que considera su ingreso mensual bruto, pero también tiene en cuenta sus ingresos después de impuestos. Esencialmente, esta regla de pago de vivienda dice que su pago de vivienda no debe ser más del 35% de su ingreso bruto o más del 45% de su ingreso neto después de pagar impuestos.

Digamos que su ingreso bruto mensual es de alrededor de $ 8,000, pero en realidad trae a casa alrededor de $ 6,500 después de descontar los impuestos sobre la renta. Con esta regla, el pago de su vivienda no debe ser superior al 35% de su ingreso mensual bruto (no más de $2,800), pero tampoco debe ser superior al 45% de su ingreso mensual después de impuestos (no más de $2,925).

Regla del 25% después de impuestos

Finalmente, algunos compradores de vivienda prefieren utilizar únicamente sus ingresos después de impuestos, lo cual es fácil de calcular mirando sus cheques de pago y sumándolos para un mes determinado. La regla del 25% después de impuestos dice que no más del 25% de sus ingresos después de impuestos deben destinarse a costos de vivienda.

Si trae a casa $2,000 por semana en su cheque de pago, o $8,000 por mes, esto significa que su pago total de vivienda no debe ser superior a $2,000.

¿Cómo deciden los prestamistas lo que puedo pagar?

Si bien las reglas de porcentaje de ingresos que describimos anteriormente son comunes para los compradores de vivienda, cada prestamista tiene su propio conjunto de requisitos para determinar la elegibilidad. El tipo de préstamo hipotecario que solicite también puede afectar algunos de estos factores.

En su mayor parte, los prestamistas hipotecarios consideran los siguientes criterios cuando solicita financiación:

• Puntaje de crédito: Su puntaje crediticio afectará el tipo de hipoteca para el que puede calificar y también puede influir en la tasa de interés para la cual califica. La mayoría de los prestamistas exigen un puntaje crediticio mínimo de 620 para una hipoteca convencional.
• Relación deuda-ingresos: La cantidad de deuda que tenga en relación con sus ingresos también influirá en la elegibilidad para la hipoteca y en lo que puede pagar. Como vio en los cálculos que compartimos anteriormente, es posible que su prestamista observe su índice inicial y su índice final al determinar la asequibilidad de la vivienda.
• Depósito: La cantidad que usted deposita cuando compra una casa también afectará la cantidad que puede pedir prestado. Después de todo, tener un pago inicial mayor significa que puede gastar más y obtener un préstamo hipotecario más pequeño.
• Ingreso: Finalmente, los prestamistas analizan sus ingresos para decidir cuánto puede gastar en una casa. Cuanto más gane, más podrá pedir prestado.

Cómo bajar mis pagos hipotecarios mensuales

Independientemente del rango de precios de la vivienda en el que esté comprando, hay varios pasos que puede seguir para reducir el pago mensual de su hipoteca. Es posible que incluso pueda seguir varios de estos pasos al mismo tiempo para obtener un pago de vivienda mucho más bajo del que pagaría de otro modo.

Aumente su puntaje crediticio

Mejorar su puntaje crediticio puede abrirle la puerta a una variedad más amplia de tipos de préstamos para los que puede ser elegible. Si bien un puntaje crediticio mínimo de 620 es útil si desea un préstamo hipotecario convencional, vale la pena señalar que puede obtener las mejores tasas hipotecarias si aumenta su puntaje a partir de ahí.

Por ejemplo, tener un puntaje FICO “muy bueno” de 740 a 799 puede ayudarlo a obtener una tasa más baja, al igual que un puntaje FICO “excepcional” de 800+.

Ahorre un pago inicial mayor

Utilice una de las mejores cuentas de ahorro para comenzar a ahorrar un pago inicial mayor al que planeaba. También puede comenzar a ahorrar su pago inicial en un certificado de depósito (CD), y ahora es un buen momento para hacerlo, ya que estamos viendo algunas de las mejores tasas de CD que hemos visto en los últimos cinco años.

Compara las mejores cuentas de ahorro

De cualquier manera, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) señala que ahorrar un pago inicial de al menos el 20% para un préstamo convencional puede ayudarlo a evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Un pago inicial mayor también conduce a un monto de hipoteca más bajo y, como resultado, a un pago mensual de vivienda más bajo.

Cambie el plazo de su préstamo

Si no le importa liquidar su préstamo hipotecario a más largo plazo, elegir un préstamo hipotecario más prolongado de uno de los mejores bancos puede dejarle con un pago mensual más bajo. Este paso puede significar elegir una hipoteca de tasa fija a 30 años en lugar de un préstamo hipotecario a 15 años o un préstamo a 20 años. Sin embargo, también podría significar elegir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en lugar de un préstamo de tasa fija para aprovechar una tasa de interés baja durante varios años.

De cualquier manera, vale la pena señalar que siempre puede refinanciar su hipoteca para cambiar el plazo del préstamo nuevamente más adelante.

Costos del comprador de vivienda a considerar

Recuerde también que para comprar una casa se necesita mucho más que solo el pago mensual de la vivienda. Hay que considerar los gastos iniciales de compra de una vivienda, al igual que los costos involucrados en la compra de una vivienda y los gastos que resultan de ser propietario de una vivienda en los años venideros.

Aquí hay un resumen de algunos de los gastos que querrá tener en cuenta antes, durante y después del proceso de compra de una vivienda:

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cómo calculo el monto del pago inicial?

En la mayoría de los casos, necesitará ahorrar al menos entre un 3 % y un 5 % como pago inicial para una vivienda. Para calcular cuánto necesitas, tomarás el precio de compra de la vivienda y lo multiplicarás por el porcentaje que necesitas ahorrar. Como ejemplo, digamos que desea comprar una casa de $300,000 y planea obtener un préstamo hipotecario de la FHA que requiere un pago inicial del 3,5%. En ese caso, multiplicaría $300 000 por 0,035 y terminaría con un monto de pago inicial de $10 500.

¿Cuánto pagaré con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)?

Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo del 3,5% si su puntaje crediticio es superior a 580. Sin embargo, si tiene un puntaje crediticio entre 500 y 579, es probable que deba ahorrar un pago inicial del 10% del valor de la vivienda.

¿Cuánto pagaré con un préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA)?

Los préstamos del USDA ofrecen la posibilidad de obtener una financiación del 100%, lo que significa que es posible que no necesite un pago inicial. A partir de ahí, el pago mensual de su vivienda dependerá de la tasa de interés de su hipoteca y del monto del préstamo.

¿Cuánto pagaré con un préstamo de Asuntos de Veteranos (VA)?

Los préstamos VA ofrecen la posibilidad de obtener una financiación del 100%, lo que significa que es posible que no necesite un pago inicial. Al igual que en los préstamos del USDA, el pago de la hipoteca de un préstamo VA depende de la tasa de interés y el monto del préstamo.

¿Cuánta deuda puedo tener ya y aún así obtener una hipoteca?

Su elegibilidad para una hipoteca depende de una serie de factores que pueden variar según el tipo de préstamo. Sin embargo, es posible que pueda calificar para una hipoteca convencional con una relación deuda-ingresos de hasta el 50%.

¿Cuáles son las diferentes opciones de hipotecas?

Elija entre una amplia gama de préstamos hipotecarios, incluidas hipotecas convencionales, préstamos de la FHA, préstamos del VA, préstamos del USDA para viviendas rurales y más.