¿Qué es una hipoteca inversa?

Imagínese si su prestamista hipotecario le pagara a usted en lugar de que usted le pague a su prestamista. Con una hipoteca inversa, eso es exactamente lo que sucede. Sin embargo, no sólo obtienes dinero gratis cada mes. Hay algunas advertencias importantes que se deben tener en cuenta con respecto a las hipotecas inversas, y estos préstamos solo están disponibles para prestatarios seleccionados.

Si está considerando una hipoteca inversa, así es como funcionan, los tipos disponibles y sus ventajas y desventajas.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa extrae fondos del valor líquido de su vivienda y le paga en cuotas regulares. Estos pagos están libres de impuestos y pueden complementar sus ingresos de jubilación si sus ahorros son limitados. Sin embargo, los pagos de hipotecas inversas resultan en una pérdida del valor líquido de la vivienda. Además, la mayoría de las hipotecas inversas deben reembolsarse en su totalidad una vez que el prestatario fallece, vende su casa o la abandona permanentemente.

Las hipotecas inversas están disponibles para prestatarios de 62 años o más que tengan un valor significativo en sus viviendas. Según Rocket Mortgage (que por el momento no ofrece su producto de hipoteca inversa), normalmente se necesita al menos el 50% del capital para calificar para este tipo de préstamo, aunque los requisitos pueden variar según el prestamista.

Tipos de hipotecas inversas

Existen algunos tipos de hipotecas inversas. La opción más común es un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Esto es lo que debe saber sobre cada tipo.

asegurado federalmente

Las hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda (HECM) son hipotecas inversas aseguradas por la FHA. Estos préstamos utilizan su casa como garantía, como una hipoteca tradicional, y usted recibe pagos libres de impuestos de su prestamista cada mes. Los pagos se desembolsan como una suma global, una línea de crédito o una combinación de ambas, según su preferencia. Puede utilizar los fondos para cualquier propósito, incluido el mantenimiento del hogar y los gastos de manutención.

Se aplican varios requisitos de elegibilidad para prestatarios y propiedades, y usted pagará altas tarifas iniciales, costos de cierre y primas de seguro hipotecario. También se le pedirá que hable con un consejero de HECM antes de presentar la solicitud. Si decide seguir adelante, trabajará con un prestamista aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) para garantizar su préstamo.

Los HECM están asegurados a nivel federal y tienen protecciones si su saldo excede el valor de mercado de su vivienda cuando usted o sus herederos necesitan pagar el préstamo.

Propósito único

Las hipotecas inversas de propósito único son préstamos disponibles a través de algunos gobiernos estatales y locales. Como su nombre indica, estos préstamos sólo pueden utilizarse para el fin definido en el contrato de préstamo. Por ejemplo, el propietario de una vivienda podría utilizar fondos de un préstamo de propósito único para mantener su propiedad.

Es posible que las hipotecas inversas de propósito único no estén ampliamente disponibles y es posible que sus ingresos deban estar por debajo de cierta cantidad para calificar. Los préstamos no están asegurados a nivel federal, por lo que no tienen las mismas protecciones que obtendría con un HECM.

Propiedad

Si el valor de mercado de su casa excede cierta cantidad, puede calificar para una hipoteca inversa patentada. Los prestamistas generalmente solo ofrecen este tipo de préstamo a prestatarios con un valor significativo en una vivienda relativamente cara. A diferencia de los HECM, estos préstamos no están asegurados a nivel federal, por lo que no existen protecciones.

Pros y contras de la hipoteca inversa

Ventajas de una hipoteca inversa

Puede complementar sus ingresos de jubilación

Una hipoteca inversa podría complementar sus ingresos si sus ahorros para la jubilación son limitados, ayudando a preservarlos.

Los pagos no están sujetos a impuestos.

Los pagos que recibe con una hipoteca inversa no están sujetos a impuestos, ya que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) no los clasifica como ingresos. En cambio, estos fondos se clasifican como “productos del préstamo”.

Puede dejarte envejecer en el lugar

Una hipoteca inversa podría ayudarle a permanecer en su casa, permitiéndole realizar adaptaciones que le permitan envejecer en el lugar. Por ejemplo, podría utilizar los fondos para mejorar la accesibilidad de su hogar o agregar funciones que lo hagan más seguro.

Protecciones integradas para herederos (con HECM)

Los prestatarios de HECM obtienen protecciones integradas para los herederos en caso de fallecimiento. Si el saldo de su préstamo excede el valor de mercado de su casa cuando sus herederos necesiten venderla, solo tendrán que pagar el 95% del valor tasado de la casa. La FHA reembolsará el saldo restante al prestamista. Sin embargo, si sus herederos quieren conservar su casa, deberán pagar el préstamo en su totalidad utilizando sus ahorros u otra fuente de fondos.

Desventajas de una hipoteca inversa

Se aplican tarifas y costos de cierre

Ya sea que opte por una HECM u otro tipo de hipoteca inversa, es probable que se apliquen tarifas y costos de cierre. Dependiendo del valor de su casa, el prestamista y otros factores, estos podrían ser bastante altos. Con un HECM también deberá pagar las primas del seguro hipotecario.

Se requiere que el prestatario viva en la casa

Si obtiene una hipoteca inversa, deberá vivir en su casa. Si necesita dejar su casa permanentemente, deberá reembolsar el préstamo en su totalidad. Sin embargo, si se muda a un centro de vida asistida por más de 12 meses o si un coprestatario o un cónyuge elegible no prestatario permanece en la casa, es posible que no tenga que devolver el préstamo de inmediato.

Puede afectar la elegibilidad para otros programas

Los pagos mensuales que recibe de su hipoteca inversa podrían aumentar sus ingresos y afectar su elegibilidad para programas gubernamentales sujetos a verificación de recursos, como Medicaid. No debería afectar sus pagos del Seguro Social o Medicare.

El valor de la vivienda disminuye

Los pagos de la hipoteca inversa se realizan contra el valor líquido de su vivienda, lo que aumenta el saldo de su préstamo y reduce la cantidad de valor líquido que tiene en su vivienda. Esto reduce la ganancia que recibe si vende y, potencialmente, la cantidad que reciben sus herederos si usted muere.

Se siguen aplicando otros gastos del hogar.

Si bien no necesita realizar pagos regulares en una hipoteca inversa, aún deberá pagar los impuestos a la propiedad, las primas del seguro de vivienda, las cuotas y tarifas de la asociación de propietarios y otros gastos asociados con su vivienda. Los prestamistas también exigen que usted se mantenga al día con las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda como condición para las hipotecas inversas.

¿Cuáles son los requisitos de la hipoteca inversa?

Los criterios de elegibilidad para una hipoteca inversa pueden variar según el tipo de préstamo que obtenga. Para las HECM, la opción de hipoteca inversa más común, los requisitos son los siguientes:

Requisitos del prestatario

• Tener 62 años o más.
• Tenga un valor significativo en su casa o sea propietario absoluto de ella.
• Ocúpalo como tu residencia principal.
• Estar al día con los pagos de la deuda federal.
• Tener ahorros o ingresos adecuados para cubrir otros gastos del hogar.
• Participe en una sesión educativa con un consejero de HUD.

Requisitos de propiedad

• Vivienda unifamiliar ocupada por el propietario o multifamiliar de 2 a 4 unidades.
• Condominio que cumple con los requisitos de HUD.
• Casa prefabricada que cumple con los requisitos de HUD.

Costos de una hipoteca inversa

Las tarifas y los costos de cierre de las hipotecas inversas también pueden variar según su prestamista, pero los costos de las HECM son los siguientes:

• Seguro hipotecario. Pagará el 2% de su préstamo total como pago inicial del seguro hipotecario, más primas por un total del 0,5% del saldo durante la vigencia de su préstamo.
• Tarifas de originación. También pagará una tarifa inicial a su prestamista, que tiene un límite de $6,000 pero puede ser menor, dependiendo del valor de su casa.
• Tarifas de servicio de préstamos. También se aplica una tarifa mensual por servicio de préstamo de hasta $35.
• Costos de cierre. También pagará los costos de cierre con una hipoteca inversa, tal como lo haría con una hipoteca tradicional. Estos costos pueden ascender al 2% al 6% del préstamo total.

Ejemplo de hipoteca inversa

Digamos que tiene 62 años, debe $25,000 en su hipoteca actual y es dueño de una casa valorada en $600,000. Si solicita una hipoteca inversa con una tasa de interés del 5%, podría recibir un pago global de $154,700, una línea de crédito de $66,300 o un pago mensual de $737 (cifras obtenidas utilizando la calculadora de hipoteca inversa de MoneyGeek). Los montos de los préstamos pueden variar según su prestamista y su situación.

¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?

Una hipoteca inversa puede ser adecuada para usted si tiene ahorros de jubilación limitados y planea vivir en su casa durante varios años. Los ingresos que reciba de su préstamo podrían ayudarlo a pagar el mantenimiento de la vivienda o los gastos de la vida diaria. Antes de decidirse por una hipoteca inversa, es fundamental comprender los inconvenientes de estos préstamos.

Alternativas a una hipoteca inversa

Los propietarios de viviendas con un capital significativo, ingresos suficientes y crédito decente pueden considerar estas alternativas a una hipoteca inversa. Recuerde que es probable que se apliquen tarifas o costos de cierre con las siguientes opciones.

Préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Estos dos tipos de préstamos utilizan el valor líquido de su vivienda como garantía.

Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria proporciona un pago global. Por lo general, puede pedir prestado hasta el 80% del valor líquido de su vivienda y utilizar los fondos del préstamo para mejoras en la vivienda u otro gasto importante. Se requieren pagos mensuales sobre el monto que pide prestado y su préstamo generalmente tendrá una tasa de interés fija.

Línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC)

Un HELOC le permite acceder a una línea de crédito, lo que puede resultar útil si no está seguro exactamente de cuánto necesita pedir prestado para una renovación u otros gastos. Viene con un período de retiro, durante el cual puede pedir prestado contra la línea de crédito, y un período de pago.

Una vez que ingrese el pago, deberá devolver el monto que pidió prestado con intereses, y su HELOC generalmente tendrá una tasa de interés variable.

Refinanciación con retiro de efectivo

Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, reemplaza su préstamo hipotecario existente por uno más grande. La nueva hipoteca se utiliza para liquidar el saldo de la anterior y usted recibe la diferencia en efectivo. Este tipo de refinanciamiento convierte efectivamente el valor líquido de su vivienda en efectivo, que puede usar según sea necesario para proyectos de vivienda u otros gastos importantes. Una advertencia: los pagos mensuales de su nueva hipoteca pueden ser mayores que los de la anterior.

Sello de tiempo: una hipoteca inversa puede ser una fuente de ingresos para la jubilación, pero no es para todos

Las hipotecas inversas pueden ayudar a complementar sus ahorros para la jubilación, pero estos préstamos no están exentos de inconvenientes y riesgos. A menudo conllevan tarifas elevadas y los saldos de las hipotecas inversas deben reembolsarse en su totalidad si abandona su casa permanentemente o la vende. Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una mejor alternativa a una hipoteca inversa para muchos. Si está considerando una hipoteca inversa, evalúe los pros y los contras y solicite más información a un asesor de HUD.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuándo hay que pagar una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa debe pagarse en su totalidad si vende su casa o la deja permanentemente. Sus herederos deberán reembolsarlo si usted muere, ya sea vendiendo su casa o, si no quieren venderla, utilizando otra fuente de financiación.

¿Se puede refinanciar una hipoteca inversa?

Es posible refinanciar una hipoteca inversa si cumple con los criterios de endeudamiento establecidos por su prestamista preferido. Por ejemplo, puede optar por refinanciar si el valor de mercado de su casa ha aumentado significativamente desde que obtuvo su hipoteca inversa existente.

¿Cómo se puede evitar la ejecución hipotecaria inversa?

Debe seguir pagando los impuestos a la propiedad, las primas del seguro de vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios mientras mantiene su casa en buenas condiciones físicas para evitar la ejecución hipotecaria inversa.

¿Cómo encuentro un prestamista de hipoteca inversa?

Como las hipotecas inversas HECM aseguradas por el gobierno federal son la opción más común, buscar en la lista de prestamistas del HUD es la forma más fácil de encontrar un prestamista de hipotecas inversas. Esta herramienta de búsqueda proporcionará una lista de prestamistas aprobados por HUD que ofrecen estos préstamos.

¿Cómo se pueden evitar las estafas de hipotecas inversas?

Para evitar estafas de hipotecas inversas, asegúrese de comprender completamente este tipo de préstamo y trabaje con un prestamista confiable. Si tiene preguntas o inquietudes, hable con un asesor de HUD, un asesor financiero o un abogado antes de seguir adelante con un préstamo o proporcionar información confidencial a un posible prestamista.