¿Qué es una cláusula de brecha de tasación?

La compra de una vivienda implica una vertiginosa variedad de números, desde ratios préstamo-valor (LTV) y tasas de interés hasta pagos iniciales y costos de cierre. Sin embargo, los dos que más importan son el precio de compra acordado y el valor de tasación de la vivienda. Cuando estas cifras no coinciden, se produce una brecha en la tasación, lo que puede complicar el proceso de venta.

Esto es lo que necesita saber sobre las cláusulas de brecha de tasación, incluido qué son, cómo funcionan y sus opciones para completar la compra.

¿Qué es una brecha de tasación?

Una brecha de tasación ocurre cuando el precio de compra acordado es mayor que el valor de tasación de una vivienda. Las brechas en las valoraciones son comunes en los mercados inmobiliarios calientes, donde las condiciones cambian rápidamente y las guerras de ofertas hacen subir los precios. Si bien una brecha en la tasación puede interrumpir el proceso de venta de bienes raíces, no necesariamente lo descarrilará. Aún así, deberá renegociar con el vendedor, pagar la diferencia o disputar con éxito la tasación para volver a encarrilar el proceso de compra de la vivienda.

¿Cómo funcionan las brechas de valoración?

Entre otros detalles, un contrato de compraventa de bienes raíces (PSA) especifica un precio de compra: la cantidad que el comprador y el vendedor acuerdan que vale la vivienda. Si está financiando la compra con una hipoteca, su prestamista requerirá una tasación para confirmar que el precio tiene sentido (y que la propiedad es una buena inversión). La tasación determina el valor de la vivienda en función del precio de venta reciente de viviendas similares en el área.

Si tiene una brecha en la tasación, hay algunas opciones:

• Renegocie con el vendedor: pregúntele al vendedor si bajará el precio al valor de tasación o se encontrará con usted en el medio. Por ejemplo, si hay una brecha de tasación de $20,000, el vendedor podría reducir el precio en $10,000 y usted podría aumentar su pago inicial en una cantidad igual. Es posible que esta opción no funcione en los mercados de vendedores o si el vendedor tiene ofertas competitivas.
• Pague la diferencia en efectivo: si compra en efectivo, puede pagar más si tiene los fondos. Si necesita una hipoteca, tendrá que traer más efectivo a la mesa de cierre: su pago inicial más la brecha (o el monto escrito en su cláusula de brecha de tasación, si tiene una). Su prestamista puede ofrecer programas que le permitan depositar menos dinero, pero podría enfrentar cargos mensuales adicionales del seguro hipotecario privado (PMI).
• Disputar la tasación: si no está de acuerdo con el valor de la vivienda, puede impugnar la tasación por escrito, pero deberá presentar pruebas que respalden su reclamo. Por ejemplo, podría demostrar que el tasador no utilizó comparables apropiados, omitió algunas de las características o mejoras de la casa, calculó mal el área habitable de la casa o realizó una tasación desde un vehículo.
• Aléjese: puede conservar su dinero de garantía si tiene una contingencia de tasación en su contrato. De lo contrario, perderá su depósito.

Ejemplo de brecha de tasación

Digamos que quiere comprar una casa con un precio inicial de $400,000. Su agente de bienes raíces presenta una oferta en su nombre por el monto total y el vendedor acepta. Sin embargo, el tasador de su prestamista dice que la casa vale sólo $380,000, lo que significa que hay una brecha de tasación de $20,000.

Es posible que el vendedor no acepte menos de lo que usted ofreció y su prestamista no le prestará más de lo que vale la vivienda. Lo que suceda a continuación depende de si su PSA incluye una cobertura de brecha de tasación, una cláusula de brecha de tasación o una contingencia de tasación.

Cobertura de brecha de tasación versus contingencia de tasación

Los PSA a menudo incluyen lenguaje para especificar qué sucede si hay una brecha de tasación, incluida la cobertura de la brecha de tasación, una cláusula de brecha de tasación y una contingencia de tasación. Si bien suenan similares, son diferentes. Aquí hay un resumen rápido:

• La cobertura de brecha de tasación lo obliga a usted (el comprador) a comprar la vivienda al precio de compra acordado incluso si la tasación es más baja de lo esperado.
• Una cláusula de brecha de tasación dice que usted acepta pagar la diferencia entre el valor de tasación y el precio acordado, hasta una cierta cantidad (piense en esto como un término medio entre la cobertura de brecha de tasación y una contingencia de tasación). Puede especificar cualquier monto que se ajuste a su presupuesto.
• Una contingencia de tasación le da derecho a cancelar el contrato y conservar su garantía si la tasación es inferior al precio de compra acordado. El dinero de garantía es un depósito que usted le da al vendedor para demostrar que se toma en serio la compra; normalmente es alrededor del 1% al 3% del precio acordado (o entre $4,000 y $12,000 en una casa de $400,000). Sin una contingencia de tasación, perdería el dinero de la garantía.

¿Cuándo es necesaria una cláusula de cobertura de brecha de tasación?

Ningún comprador quiere pagar de más por una casa, pero a veces es necesario en un mercado de vendedores en rápido movimiento. Una cláusula de brecha de tasación hace que su oferta sea más atractiva porque le asegura al vendedor que la venta puede progresar incluso con una tasación baja.

Esto puede ser especialmente importante en mercados inmobiliarios calientes donde las guerras de ofertas hacen subir los precios. Asegúrese de que la redacción de la cláusula de brecha de tasación refleje cuánto está dispuesto a pagar por encima del valor de tasación o si (y cómo) usted y el vendedor planean dividir la diferencia.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si renuncias a la contingencia de tasación?

Una contingencia de tasación le da derecho a rescindir el contrato y recuperar su garantía si la tasación es inferior al precio de compra. Renunciar a la contingencia de tasación puede fortalecer su oferta en un mercado competitivo. Sin embargo, perderá su garantía si la tasación es baja y no quiere o no puede pagar la diferencia.

¿Puede el comprador echarse atrás con una cláusula de brecha de tasación?

Una cláusula de brecha de tasación obliga al comprador a comprar la vivienda incluso si la tasación es inferior al precio de compra acordado. Si el comprador se echa atrás, perderá su depósito de garantía y el vendedor podría demandar por incumplimiento de contrato (aunque esto es poco común).

¿Debería pagar más del valor tasado?

En un mercado competitivo, es fácil quedar atrapado en una guerra de ofertas. Sin embargo, antes de aceptar pagar el valor tasado de una vivienda, haga una pausa y considere lo siguiente:

• ¿Es esta la casa de mis sueños? Decida si le encanta la casa o si el miedo a perderse algo (FOMO) o la desesperación está impulsando la compra.
• ¿Puedo permitírmelo? Hay que pagar la diferencia al contado si la tasación es baja. Considere cómo esto afectará su situación financiera y si vale la pena agotar sus ahorros.
• ¿Puedo permitirme venderlo? Si planea vender dentro de unos años, es posible que no tenga tiempo para obtener suficiente capital para cubrir los costos de cierre.

Si realmente ama la casa y puede afrontar cómodamente los costos adicionales, podría valer la pena pagar más del valor tasado para tener la casa de sus sueños.

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