¿Qué es la relación préstamo-valor y cómo funciona?

Cuando solicita una nueva hipoteca, refinancia una hipoteca existente o contrata un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), su prestamista considerará numerosos factores durante el proceso de aprobación. Su relación préstamo-valor (LTV) es uno de ellos. No solo influirá en la decisión de aprobación de su prestamista, sino que también desempeñará un papel crucial a la hora de determinar los términos de su préstamo.

Exploremos exactamente qué es una relación LTV, cómo se calcula y los requisitos que tendrán los prestamistas según el préstamo que solicite.

Cómo funciona la relación préstamo-valor (LTV)

Si bien la relación préstamo-valor es solo uno de los muchos factores que tendrá en cuenta el prestamista, es uno de los más importantes. La relación es la cantidad que planea pedir prestada en comparación con el valor de la vivienda calculado como porcentaje.

¿Por qué es importante tu relación LTV?

Como ya hemos dicho, la relación préstamo-valor se utiliza para determinar no solo si obtendrá un préstamo, sino también su tamaño y la tasa de interés. Lo ideal es que los prestamistas busquen una relación préstamo-valor más baja porque significa que están asumiendo menos riesgo. Cuanto más baja sea la relación, mayores serán sus posibilidades de que le aprueben un préstamo y menos gastará en costos de endeudamiento.

Tener una relación préstamo-valor alta significa que tiene poco capital en su casa. Esto podría significar problemas si los precios de las viviendas caen. Podría terminar con una hipoteca sobre el valor real, lo que significa que debe más de lo que vale su casa.

Una relación préstamo-valor elevada ralentiza el proceso de acumulación de capital en su vivienda. Esto se debe a que los pagos de la hipoteca se calculan en función de un cronograma de amortización. Una parte del pago se asigna al saldo de capital y el resto se destina a los intereses. Al principio del plazo de su hipoteca, cuando el saldo es más alto, una mayor parte de su pago se destina a los intereses. Sin embargo, si realiza un pago inicial mayor, lo que reduce su relación préstamo-valor, una mayor parte de su pago mensual se destinará al capital, lo que le ayudará a acumular capital más rápido.

Cómo calcular su ratio LTV

Calcular la relación préstamo-valor es sencillo. Empiece por determinar cuánto necesita pedir prestado. Esto se puede hacer restando el pago inicial del valor de la vivienda. Tome esa cifra y divídala por el valor de la vivienda, multiplique el resultado por 100 y obtendrá la relación préstamo-valor.

((Valor de la vivienda – Pago inicial) ÷ ​​Valor de la vivienda) x 100 = LTV

He aquí un ejemplo. Supongamos que va a comprar una casa valorada en 450.000 dólares y que tiene que hacer un pago inicial de 60.000 dólares. En ese caso, tendrá que pedir prestados 390.000 dólares. La relación préstamo-valor se calcularía de la siguiente manera.

(($450,000 – $60,000) / $450,000) x 100 = 86,67%.

¿Cuál es una buena relación LTV?

En general, una buena relación préstamo-valor es del 80 % o menos. Si supera ese valor, deberá pagar un seguro hipotecario, lo que aumentará el pago mensual de su hipoteca.

Cómo utilizan los prestamistas hipotecarios su relación LTV

Los prestamistas hipotecarios utilizan la relación préstamo-valor de varias maneras. La más importante es para decidir si usted es un prestatario adecuado. Sin embargo, no es el único factor determinante; también influyen otros factores, como su calificación crediticia y sus ingresos.

Los prestamistas también utilizarán su relación préstamo-valor para determinar su tasa de interés. Es probable que no califique para la mejor tasa a menos que su relación sea al menos del 80 % o inferior, aunque puede obtener algunos préstamos con relaciones tan altas como el 97 % o incluso el 100 %.

Requisitos de relación LTV por tipo de préstamo

Dependiendo del préstamo que estés solicitando, hay ciertos requisitos de relación LTV que deberás cumplir.

Préstamos convencionales

Cada prestamista tendrá diferentes requisitos de pago inicial al solicitar un préstamo convencional. Sin embargo, algunos permitirán un pago inicial tan bajo como el 3%, lo que sería una relación préstamo-valor del 97%. Aun así, es importante recordar que cualquier relación préstamo-valor superior al 80% en un préstamo convencional requerirá un seguro hipotecario privado, lo que aumentará su pago hipotecario mensual.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA, que cuentan con el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, se pueden obtener con un pago inicial de tan solo el 3,5 % (relación préstamo-valor del 96,5 %). Sin embargo, si tiene una calificación crediticia de entre 500 y 579, debe utilizar un pago inicial del 10 % (relación préstamo-valor del 90 %).

Préstamos VA

Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos y están disponibles para militares activos y veteranos sin pago inicial (relación LTV del 100 %) siempre que el precio de venta no sea superior al valor de tasación de la vivienda.

Préstamos del USDA

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos respalda los préstamos del USDA, que están disponibles para personas que cumplen con ciertos requisitos de préstamo. Tampoco es necesario realizar un pago inicial (relación préstamo-valor del 100 %) para obtener estos préstamos.

Formas de reducir su relación LTV

Hay dos maneras de reducir su relación LTV.

• Aumente su pago inicial. Si puede esperar antes de comprar su casa para ahorrar un pago inicial mayor, reducirá la cantidad de dinero que necesita pedir prestado, lo que reducirá su relación préstamo-valor.
• Compre una casa más barata. También puede reducir su relación préstamo-valor comprando una casa más barata. Para volver a nuestro ejemplo anterior, si utiliza su pago inicial de $60,000 para comprar una casa que cuesta $300,000 en lugar de $450,000, su relación préstamo-valor se reduciría del 86,67 % al 80 %.

¿Qué es la relación préstamo-valor combinada (CLTV)?

Si solicita un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), o si está refinanciando su hipoteca actual, el prestamista analizará su relación préstamo-valor combinada (CLTV). Esta es la deuda total de la propiedad (una combinación de primera y segunda hipoteca) dividida por el valor de la vivienda expresado como porcentaje.

Comparación de los ratios LTV y CLTV

Las relaciones LTV y CLTV son similares en apariencia, pero difieren en la forma en que se calculan. La relación LTV se basa únicamente en la primera hipoteca; sin embargo, la relación CLTV se calcula en función de los saldos de la primera y la segunda hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que está intentando refinanciar su primera hipoteca, que tiene un saldo de $250,000, así como su préstamo con garantía hipotecaria, que tiene un saldo de $40,000. Si el valor de su vivienda es de $450,000, su índice CLTV sería:

($250.000 + 40.000) ÷ 450.000 = 64,4%.

Sello de TIEMPO: Su relación LTV puede afectar la aprobación y los términos de su préstamo hipotecario

Comprender la relación préstamo-valor es importante para cualquier persona que solicite una hipoteca. Cuanto más baja sea, mayores serán sus posibilidades de que le aprueben la hipoteca y de obtener una mejor tasa de interés.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué significa una relación LTV del 80%?

Si tiene una relación préstamo-valor del 80 % o menos, es probable que reciba una tasa de interés más baja. También podrá evitar pagar un seguro hipotecario, lo que reducirá sus pagos hipotecarios mensuales.

¿Qué influencia tiene mi relación LTV en las tasas hipotecarias?

La mayoría de los prestamistas consideran que una relación préstamo-valor baja implica menos riesgo. Por eso, suelen ofrecer tasas de interés más bajas para personas con una relación préstamo-valor del 80 % o inferior.

¿Qué otros factores utilizan los prestamistas además de la relación LTV?

Los prestamistas utilizan una serie de otros factores al determinar los términos de su hipoteca, incluidos su puntaje crediticio, su relación deuda-ingreso (DTI) y su historial laboral.