¿Qué es el seguro hipotecario privado?
¿Haciendo números en preparación para comprar una casa? Debe conocer el seguro hipotecario privado (PMI) en caso de que deba pagar esta tarifa adicional a su pago mensual.
PMI protege las finanzas del prestamista si usted termina incumpliendo su hipoteca. Por lo general, se requiere para un préstamo convencional si su pago inicial está por debajo de cierto umbral. El prestamista compra PMI y le transfiere el costo (prima). Por lo general, usted paga la prima al prestamista como parte del pago mensual de su hipoteca.
El costo del PMI puede tener un efecto significativo en su presupuesto de compra de vivienda. ¿Las buenas noticias? Puede evitar por completo el requisito del PMI, minimizar la cantidad de PMI necesaria (reduciendo así su costo) o deshacerse del PMI después de haber acumulado valor líquido en su vivienda.
¿Por qué se requiere el PMI?
Cuando un prestamista ofrece un préstamo hipotecario, asume cierto riesgo. En el mejor de los casos, el prestatario reembolsará su préstamo y el prestamista se beneficiará de los intereses cobrados. En el peor de los casos, el prestatario dejará de realizar los pagos y no pagará el préstamo.
Para ayudar a mitigar los efectos financieros del peor de los casos, un prestamista comprará PMI cuando ofrezca una hipoteca a un prestatario “más riesgoso”. Exigirán que el prestatario pague la prima del PMI. Cuando no estás aportando lo que los prestamistas consideran suficiente valor líquido en tu casa al contratar una hipoteca, te colocan en esa categoría de mayor riesgo.
Para los préstamos convencionales, los prestamistas suelen exigir un PMI a los prestatarios que realizan un pago inicial inferior al 20% del precio de compra. Entonces digamos que compras una casa por $300,000. Si su pago inicial es inferior a $60,000, su prestamista probablemente le exigirá el PMI. Si realiza un pago inicial del 20% o más, probablemente no tendrá que pagar el PMI.
Cómo pagar el PMI
Cuando solicita una hipoteca, el prestamista le informará si debe pagar el PMI. Luego, el prestamista comprará una póliza PMI de un proveedor de su elección y, por lo general, agregará la prima al pago mensual de su hipoteca.
Entonces, el pago mensual de una hipoteca podría verse así:
Principal e intereses: $1,500
Prima del PMI: $175
Pago total: $1,675
En algunos casos, el prestamista puede ofrecerle la oportunidad de pagar el PMI en una suma global con los costos de cierre. Obviamente, esto aumenta el monto de sus costos de cierre, pero puede ahorrarle dinero al reducir el costo general del PMI.
El prestamista también puede ofrecer lo que se conoce como PMI pagado por el prestamista (LPMI). En este caso, el prestamista cubre el costo del PMI pero le cobra una tasa de interés más alta por su hipoteca.
Analice estas opciones con su prestamista para determinar qué tiene sentido para usted desde el punto de vista financiero.
Factores que afectan el costo del PMI
Los costos del PMI varían entre los proveedores de seguros y fluctúan con el tiempo, como cualquier producto de seguro. Otros factores que afectan el costo del PMI están bajo su control.
Tu puntaje crediticio
Su puntaje crediticio predice su probabilidad de pagar los préstamos a tiempo. Un puntaje crediticio afecta no solo la tasa de interés de su hipoteca sino también lo que paga por el PMI.
Los puntajes pueden oscilar entre 300 y 850. Un puntaje más alto significa que el prestamista considera que usted tiene más probabilidades de pagar su préstamo, lo que debería ayudar a reducir el costo de su PMI. Puede trabajar para lograr un puntaje crediticio más alto pagando las facturas a tiempo y ejerciendo otros hábitos crediticios responsables.
Su relación préstamo-valor (LTV)
El índice LTV es una expresión del valor financiero que ha acumulado en su casa: es un índice que compara el saldo de su hipoteca con el valor de la propiedad. Realice un pago inicial del 15% y su índice LTV será del 85%. Realice un pago inicial del 5% y su índice LTV será del 95%. Un LTV más alto significa que paga más por el PMI.
El tamaño y plazo de su préstamo hipotecario
Los préstamos más grandes con plazos más largos generalmente resultan en un PMI más costoso. Por el contrario, montos de préstamo más pequeños y plazos de préstamo más cortos (digamos, 20 años en lugar de 30) pueden reducir el costo del PMI.
El tipo de hipoteca que elijas
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) suelen tener costos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija. Esto se debe a que la tasa de interés variable hace que sea más difícil predecir el monto del pago de la hipoteca. Por lo tanto, las ARM son una propuesta ligeramente más riesgosa para el prestamista.
¿Cuánto cuesta el PMI?
Si bien es posible que no sepa el costo exacto del PMI hasta que cierre la compra de su casa, puede hacerse una idea utilizando los costos promedio. Según Chase, el coste anual del PMI oscila entre el 0,22% y el 2,25% del valor de su hipoteca.
Un informe de 2021 del Urban Institute muestra los costos promedio del PMI en varios valores de pago inicial y rangos de puntaje crediticio. En esta tabla, los números en gris representan el costo anual del PMI como porcentaje del valor de la hipoteca.
Usando esta información, podemos crear una variedad de ejemplos.
Ejemplo 1 de PMI: Si tiene un puntaje crediticio de 620 y realiza un pago inicial del 5% (lo que da como resultado una relación LTV del 95%), el costo anual del PMI sería el 1,42% del valor del préstamo. Para una casa de $300,000, eso equivale a $4,047 por año, o $337 por mes.
Ejemplo de PMI 2: Si tiene un puntaje de crédito de 700 y realiza un pago inicial del 15% (lo que resulta en una relación LTV del 85%), el costo anual del PMI sería el 0,25% del valor del préstamo. Para una casa de $300,000, eso equivale a $638 por año, o $53 por mes.
Ejemplo de PMI 3: Si tiene un puntaje crediticio de 720 y realiza un pago inicial del 10% (lo que resulta en una relación LTV del 90%), el costo anual del PMI sería el 0,46% del valor del préstamo. Para una casa de $300,000, eso equivale a $1,242 por año, o $104 por mes.
¿Cómo afecta el puntaje crediticio al costo del PMI?
Como puede ver en la tabla y en estos ejemplos, su puntaje crediticio puede afectar significativamente lo que paga por el PMI.
Hacer un pago inicial del 5% en una casa de $300,000 con un puntaje de crédito de 620 resultaría en un agregado de $337 al pago de su hipoteca para el PMI. Un puntaje de crédito de 760 reduciría el costo mensual del PMI a $90. ¡Eso es un ahorro de $247 por mes o $2,964 por año!
Cómo evitar pagar el PMI
Teniendo en cuenta cuánto puede agregar el PMI al costo de comprar una vivienda, muchos prestatarios buscan formas de evitar el requisito.
Quizás la forma más obvia sea realizar un pago inicial de al menos el 20%. Esto aumentaría su ratio LTV al 80% y debería eliminar el requisito del PMI.
Si no es posible ahorrar esa cantidad de dinero, puede considerar un préstamo combinado. Con un préstamo combinado, usted aprovecha el valor líquido de su vivienda para pedir prestado dinero adicional para su pago inicial. Debido a que estos préstamos generalmente tienen tasas de interés más altas que su hipoteca, debe asegurarse de que el préstamo combinado no le cueste más a largo plazo que el PMI. Su prestamista debería ayudarle a hacer los números y decidir si tiene sentido financiero.
Eliminar el PMI de una hipoteca
Por ley, su prestamista debe eliminar automáticamente el PMI cuando su índice LTV alcanza el 78%. Entonces, con el tiempo, a medida que realice los pagos de su hipoteca, su índice LTV eventualmente caerá a este nivel. Es posible que pueda solicitar que se elimine el PMI una vez que su índice LTV alcance el 80% (en lugar de esperar a que el prestamista lo haga cuando alcance el 78%).
Es posible que sepa que el valor de las viviendas ha aumentado rápidamente en muchas áreas del país desde 2021. Dicha inflación puede aumentar el valor líquido de su vivienda y ayudar a reducir el índice LTV. Si cree que el valor de su casa ha aumentado hasta el punto en que su índice LTV ha caído por debajo del 80%, comuníquese con su prestamista y pregúntele sobre la eliminación del PMI. El prestamista puede exigir una tasación de la propiedad para confirmar el valor de su casa, pero este podría ser un pequeño precio a pagar por ahorrar hasta miles de dólares anualmente en pagos del PMI.
PMI para préstamos respaldados por el gobierno
El PMI que hemos cubierto en este artículo se relaciona con los préstamos hipotecarios convencionales. Si solicita una hipoteca respaldada por el gobierno, como un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), debe saber que el PMI se maneja de manera un poco diferente.
Seguro hipotecario de préstamos de la FHA
Todos los préstamos de la FHA requieren seguro hipotecario, independientemente del puntaje crediticio o del índice LTV. Usted paga parte de este seguro al momento del cierre (prima de seguro hipotecario inicial) y luego paga el resto (una prima de seguro hipotecario) como parte de su pago mensual.
Tarifas de financiación de préstamos de la Administración de Veteranos (VA)
Todos los préstamos VA están respaldados por la Garantía VA. Por tanto, no es necesario pagar un seguro hipotecario. Sin embargo, usted paga una “tarifa de financiamiento” mensual según los detalles de su servicio, el monto del pago inicial y varios otros factores. Esto está destinado a ayudar a financiar el programa para las generaciones futuras.
Seguro hipotecario de préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
Al igual que la FHA, los préstamos del USDA no requieren PMI, pero sí requieren un seguro hipotecario. Usted paga parte de esto al cierre y el resto se reparte entre sus pagos mensuales.
Obtenga más información sobre el seguro hipotecario para la FHA y otros préstamos respaldados por el gobierno.
Marca de tiempo: pagar el PMI es molesto, pero abre la compra de viviendas a más personas
Las quejas sobre el gasto adicional del PMI al comprar una casa son ciertamente comprensibles. Pero vale la pena considerar todo lo que el PMI hace posible.
Hubo un tiempo en que un posible comprador de vivienda simplemente no podía obtener una hipoteca sin al menos un pago inicial del 20%. Los prestamistas no estaban dispuestos a aceptar prestatarios más riesgosos, por lo que aquellos con ahorros mínimos tuvieron que encontrar formas de obtener el dinero, o tuvieron que esperar.
Hace tiempo que los tiempos cambiaron. Introducido en 1957, el PMI hace posible que las personas con pagos iniciales mínimos compren una casa. Y armado con un poco de conocimiento, puede minimizar el efecto del PMI en su presupuesto de compra de vivienda.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo deducir el costo del PMI de mi declaración de impuestos?
Según el Servicio de Impuestos Internos, la deducción detallada por las primas del seguro hipotecario expiró para el año fiscal 2022. Siempre hable sobre sus necesidades tributarias con un preparador de impuestos certificado.
¿Es el PMI lo mismo que el seguro de vivienda?
El PMI se puede confundir fácilmente con el seguro de vivienda. Sin embargo, son dos cosas completamente diferentes. El PMI lo compra un prestamista hipotecario (y el costo se transfiere al prestatario) para asegurarse contra el incumplimiento de un préstamo. El seguro para propietarios de viviendas lo compra y paga el propietario de la vivienda. Esta forma de seguro protege financieramente al propietario (y al acreedor prendario) si la casa es destruida por un incendio o por condiciones climáticas adversas o si la propiedad personal del propietario resulta dañada o robada.
¿Por qué tengo que pagar el PMI?
PMI protege a su prestamista si deja de realizar pagos y no cumple con su hipoteca. Para los préstamos convencionales, el PMI generalmente se exige a los prestatarios que realizan un pago inicial inferior al 20% del precio de compra.
¿Puedo cancelar el PMI una vez que tenga el 20% del capital?
Por lo general, puede cancelar el PMI una vez que haya acumulado el 20% del capital (o una relación LTV del 80%) en su casa. Sin embargo, es posible que deba comunicarse de manera proactiva con el prestamista para que esto suceda de inmediato. Los prestamistas deben eliminar legalmente el PMI sólo cuando el índice LTV sea del 78%.
¿Puedo elegir el proveedor de PMI?
El prestamista normalmente compra PMI. El prestatario no tiene la oportunidad de comparar precios entre proveedores de PMI, a diferencia de otros tipos de seguros.