Préstamos FHA: Definición, tipos, requisitos y límites

Si está buscando una hipoteca, una opción que puede considerar es un préstamo FHA. Estas hipotecas son emitidas por prestamistas privados y respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Con requisitos más flexibles que las hipotecas convencionales, los préstamos FHA ayudan a que la propiedad de una vivienda sea más accesible para los prestatarios con calificaciones crediticias más bajas, mayor deuda o pagos iniciales más pequeños. A continuación, presentamos un análisis más detallado de los préstamos FHA para ayudarlo a decidir si uno podría ser adecuado para usted.

¿Cómo funciona un préstamo FHA?

La FHA no presta dinero a los prestatarios. En cambio, los préstamos de la FHA son emitidos por prestamistas aprobados por la FHA, incluidos muchos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios minoristas. El papel de la FHA es asegurar los préstamos, protegiendo a los prestamistas contra pérdidas si un prestatario incurre en impago. Por este motivo, los prestamistas corren menos riesgos y pueden ofrecer mejores ofertas a los compradores de vivienda por primera vez y a los prestatarios con un historial crediticio menos que perfecto.

Tipos de préstamos FHA

Hay varios tipos de préstamos FHA disponibles para prestatarios calificados.

• Préstamo de compra de la FHA: Este es el tipo de préstamo FHA más común. Con una calificación crediticia de 580, puede usarlo para comprar una casa con un pago inicial de tan solo el 3,5 %. También se lo denomina préstamo FHA 203(b).
• Préstamo de refinanciación FHA: Este préstamo le permite refinanciar su hipoteca existente para reducir su tasa de interés, cambiar el plazo de su préstamo o convertir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en una de tasa fija.
• Préstamo de refinanciación simplificado de la FHA: Puede utilizar este préstamo para refinanciar su préstamo FHA existente y convertirlo en un nuevo préstamo FHA con una tasa más baja. Como ya tiene un préstamo FHA, es posible que el prestamista no le exija una nueva tasación, verificación de crédito o verificación de ingresos.
• Préstamo de refinanciación con retiro de efectivo de la FHA: Este préstamo le permite refinanciar simultáneamente su hipoteca existente y pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda.
• Préstamo de renovación FHA 203(k): Puede utilizar este préstamo para financiar un proyecto de renovación o reparaciones en una vivienda unifamiliar.
• Hipoteca de conversión de capital de vivienda (HECM): Este préstamo es el programa de hipotecas inversas de la FHA. Permite a los prestatarios de 62 años o más retirar una parte del valor líquido de su vivienda para utilizarla en gastos de manutención, mantenimiento o reparaciones del hogar.

Pros y contras de los préstamos FHA

Beneficios de los préstamos FHA

• Requisitos de puntuación crediticia baja: Los prestamistas analizan las puntuaciones crediticias para evaluar la probabilidad de que un prestatario pague un préstamo. Por lo general, cuanto más alta sea su puntuación, menor será su riesgo como prestatario. Puede calificar para un préstamo FHA con una puntuación crediticia tan baja como 500, significativamente inferior al mínimo de 620 que suelen exigir las hipotecas convencionales.
• Requisitos de pago inicial bajo: Ahorrar lo suficiente para el pago inicial puede ser uno de los aspectos más desafiantes de la compra de una casa. Con los préstamos de la FHA, puede realizar un pago inicial del 3,5 % con una calificación crediticia de 580 o más. Sin embargo, necesitará un pago inicial del 10 % si su calificación crediticia está entre 500 y 579.
• Requisitos flexibles de DTI: Su relación deuda-ingreso (DTI) compara sus pagos mensuales de deuda con sus ingresos mensuales. Los prestamistas utilizan la DTI para medir su capacidad de mantenerse al día con el pago de una hipoteca y sus pagos de deuda existentes: cuanto menor sea su DTI, más manejable será su deuda. Los prestatarios de la FHA pueden tener una DTI (incluyendo la hipoteca y otros pagos de deuda recurrentes mensuales) de hasta el 50%.

Desventajas de los préstamos FHA

• Primas del seguro hipotecario: Pagará primas de seguro hipotecario por adelantado y anuales independientemente de su pago inicial. La prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) equivale al 1,75 % del monto base de su préstamo. Se paga al cierre o se incluye en el préstamo. La prima de seguro hipotecario anual (MIP) varía entre el 0,45 % y el 1,05 % del monto del préstamo y se requiere durante la vigencia del préstamo si su pago inicial es inferior al 10 %, o durante 11 años si su pago inicial es del 10 % o más.
• Límites de préstamos: Los préstamos de la FHA fueron diseñados para ayudar a los prestatarios de ingresos bajos y medios a convertirse en propietarios de viviendas. Por lo tanto, la FHA asegura hipotecas hasta un monto determinado, según la ubicación de la vivienda. El límite para 2024 es de $498,257 en áreas de bajo costo y $1,149,825 en áreas de alto costo. Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos tienen un límite de $1,724,725 para compensar los mayores costos de construcción.
• Requisitos de propiedad: Una vivienda financiada con un préstamo de la FHA debe ser su residencia principal y no una segunda vivienda ni una propiedad de inversión. Además, no debe tener problemas estructurales ni de seguridad.

Historia del préstamo FHA

El Congreso creó la FHA en 1934 para facilitar la financiación de viviendas y mejorar los estándares de vivienda después de la Gran Depresión. Antes de la FHA, las hipotecas con pago inicial global eran la norma y los prestatarios tenían que hacer pagos iniciales de hasta el 30% al 50%. Los préstamos respaldados por la FHA introdujeron hipotecas con pagos iniciales bajos y ampliaron el período de pago de cinco a diez años a entre 20 y 30 años. Las tasas de interés también disminuyeron porque un préstamo respaldado por la FHA significaba menos riesgo para los prestamistas.

Estos cambios tenían como objetivo hacer que la compra de viviendas fuera accesible para más prestatarios, y así fue para muchos segmentos de la población. Sin embargo, las familias de bajos ingresos, las mujeres solteras (que no eran viudas de guerra) y las minorías raciales no se beneficiaron inicialmente de los programas de la FHA. Pasarían varias décadas antes de que la Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibiera la discriminación en la vivienda, incluidas las prácticas de préstamos hipotecarios y tasación. Varios años después, se aprobaron la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA) de 1974 y la Ley de Reinversión en la Comunidad (CRA) de 1977 para abordar aún más los sesgos injustos en el crédito y los préstamos.

Lamentablemente, todavía existe discriminación crediticia ilegal. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) recomienda los siguientes pasos si cree que ha sido víctima de discriminación:

¿Cuáles son los requisitos para un préstamo FHA?

Si bien puede ser más fácil calificar para un préstamo FHA que para uno convencional, usted (y la propiedad que está financiando) aún deben cumplir con ciertos requisitos.

• Puntuación crediticia: La FHA requiere una puntuación de crédito mínima de 500, aunque los prestamistas individuales pueden requerir puntuaciones más altas.
• Depósito: El pago inicial mínimo es del 3,5% si su puntuación de crédito es de 580 o superior o del 10% con una puntuación de crédito entre 500 y 579.
• Relación deuda-ingreso (DTI): El DTI máximo, incluyendo el pago de la hipoteca y todas las deudas mensuales, es del 50%.
• Requisitos de ingresos: No hay requisitos de ingresos específicos, aunque deberá proporcionar evidencia de un historial de empleo estable.
• Requisitos del seguro hipotecario: Todos los préstamos FHA requieren que usted pague primas de seguro hipotecario por adelantado y anualmente, independientemente del monto del pago inicial.
• Requisitos de propiedad: La propiedad debe ser su residencia principal, a la que se mude dentro de los 60 días posteriores al cierre y en la que viva durante al menos un año. Además, la vivienda debe cumplir con las pautas mínimas de seguridad y solidez de la FHA.

Cómo solicitar un préstamo FHA

Si está interesado en un préstamo de la FHA, deberá encontrar un prestamista de la FHA. Puede utilizar la herramienta de lista de prestamistas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para investigar sus opciones. Una vez que encuentre un prestamista, el proceso es muy similar al de solicitar una hipoteca. Obtener cotizaciones de al menos tres prestamistas le ayudará a asegurarse de obtener la mejor oferta.

Cómo obtener las mejores tasas hipotecarias de la FHA

Algunos factores que afectan las tasas hipotecarias están fuera de su control, como la inflación y la política monetaria de la Reserva Federal. Afortunadamente, otros factores sí están bajo su control. Para obtener las mejores tasas de la FHA, concéntrese en mejorar su puntaje crediticio y reducir su relación deuda-ingreso antes de solicitar un préstamo. Cuando esté listo, compare ofertas de al menos tres prestamistas para encontrar las mejores tasas.

¿Cuáles son los límites de préstamos de la Administración Federal de Vivienda?

Los límites de los préstamos de la FHA especifican cuánto puede pedir prestado, según su región y el tipo de propiedad. Los límites se actualizan anualmente para reflejar los precios actuales de las viviendas y los costos de vida. Estos son los límites de los préstamos de la FHA para 2024 (las áreas de excepción especiales incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU.):

Puede utilizar la herramienta de límites hipotecarios de la FHA para buscar límites específicos en su área.

Alivio de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

Es posible que sea elegible para recibir ayuda para realizar los pagos mensuales de un préstamo de la FHA. En un comunicado de prensa reciente, la FHA anunció un nuevo programa de Suplemento de Pago que ayuda a los prestatarios a ponerse al día con los pagos de la hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria. La FHA también anunció que extenderá los programas de ayuda para préstamos que desarrolló originalmente como parte de sus esfuerzos de recuperación de COVID-19 hasta el 30 de abril de 2025.

Alternativas a los préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son solo una opción. A continuación, se indican algunos otros programas que se pueden tener en cuenta:

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales requieren calificaciones crediticias más altas y DTI más bajos que los préstamos FHA. Sin embargo, permiten un pago inicial menor (3 %), tienen estándares de propiedad más flexibles y no requieren seguro hipotecario cuando se paga al menos el 20 %.

Préstamos VA

Los veteranos, miembros del servicio y cónyuges sobrevivientes que reúnan los requisitos pueden calificar para un préstamo hipotecario del VA. Estos préstamos son emitidos por prestamistas privados y garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA). Ofrecen tasas de interés competitivas, costos de cierre limitados y no requieren pago inicial ni seguro hipotecario.

Plazo de los préstamos del USDA

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ofrece hipotecas a prestatarios de ingresos bajos y moderados en áreas rurales. No hay requisitos de calificación crediticia, pero se debe demostrar “voluntad y capacidad para manejar y gestionar la deuda”. Estos préstamos tampoco tienen requisitos de pago inicial y tienen tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales.

Listo para empezar

El programa HomeReady de Fannie Mae ofrece pagos iniciales tan bajos como el 3%, seguro hipotecario cancelable una vez que su capital alcanza el 20% (se aplican restricciones), opciones de financiamiento flexibles y un crédito de $2,500 para ayudar a los prestatarios con ingresos muy bajos a cubrir el pago inicial y los costos de cierre.

Inicio Posible

El programa hipotecario Home Possible de Freddie Mac es similar a HomeReady y ofrece un pago inicial del 3 %, seguro hipotecario cancelable y fuentes de financiamiento flexibles para su pago inicial.

TIME Stamp: Compara múltiples ofertas de préstamos para encontrar la mejor oferta

Es más probable que encuentre la mejor oferta si solicita, revisa y compara ofertas de al menos tres prestamistas. Recuerde que varias verificaciones de crédito de los prestamistas hipotecarios cuentan como una sola consulta de crédito dentro de un período de 45 días. Eso significa que puede obtener estimaciones de préstamos adicionales sin perjudicar su calificación crediticia.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es una buena idea obtener un préstamo FHA?

Un préstamo FHA puede ser una buena opción si tiene una puntuación crediticia baja, un endeudamiento elevado o un pago inicial menor. Sin embargo, los préstamos FHA pueden ser más caros que las hipotecas convencionales cuando se suman las primas de seguro hipotecario anuales y por adelantado. Es posible que le convenga una hipoteca convencional si cumple con los requisitos de puntuación crediticia, DTI y pago inicial.

¿Qué lo descalifica para un préstamo FHA?

Un prestamista podría rechazar su solicitud de préstamo si su puntaje de crédito es inferior a 500, su DTI es superior al 50% o no tiene suficiente efectivo para realizar el pago inicial requerido.

¿La FHA siempre tiene un pago inicial del 3,5%?

El pago inicial mínimo para un préstamo FHA es del 3,5 % con una puntuación crediticia de 580 o superior. Deberás realizar un pago inicial de al menos el 10 % si tu puntuación crediticia está entre 500 y 579.

La información presentada aquí es creada por TIME Stamped y supervisada por el personal editorial de TIME. Para obtener más información, consulte nuestra página Acerca de nosotros.