Préstamos con garantía hipotecaria frente a HELOC: diferencias clave

Los préstamos sobre el valor de la vivienda y las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) le permiten aprovechar el valor de su vivienda para obtener efectivo inmediato. Puede usar ese dinero para todo tipo de gastos importantes, incluidas mejoras en el hogar, educación superior, consolidación de deudas, inversiones en pequeñas empresas, emergencias y más.

Es posible que tenga mucho valor líquido de la vivienda

Dado que el valor de las viviendas aumentará considerablemente a lo largo de 2022 y se mantendrá elevado en 2023, muchos propietarios estadounidenses cuentan con mucho capital. Según un informe de CoreLogic de marzo de 2023, el valor líquido de la vivienda a nivel nacional aumentó un 7,3 % (1 billón de dólares) en el cuarto trimestre de 2022 en comparación con el cuarto trimestre de 2021. Mientras tanto, el propietario promedio de una vivienda en EE. UU. ganó casi 14 000 dólares en valor líquido en 2022.

Entonces, si ha visto aumentar el valor de su vivienda, es posible que esté pensando en aprovechar su valor líquido. Dos de las formas más comunes de hacerlo son a través de préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y HELOC.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, a menudo denominado segunda hipoteca, puede pedir dinero prestado utilizando su casa como garantía. Un prestamista hipotecario proporciona el préstamo y usted recibe el dinero en una suma global. Por lo general, existe un límite en la cantidad de dinero que puede pedir prestado: la mayoría de los prestamistas permiten hasta el 80% del valor de su vivienda menos el saldo de su hipoteca principal. Puedes utilizar ese dinero como mejor te parezca.

Un préstamo con garantía hipotecaria tiene costos de cierre y una tasa de interés fija que probablemente sea más baja que la que obtendría con otros préstamos de consumo y tarjetas de crédito. Sus pagos son fijos y los realiza además de los pagos de su hipoteca (de ahí la etiqueta “segunda hipoteca”).

Los criterios de calificación para préstamos con garantía hipotecaria varían según el prestamista. Según Experian, normalmente incluyen lo siguiente:

• Un puntaje de crédito mínimo de 680. Sin embargo, se prefiere un puntaje de crédito mínimo de 720. Los prestamistas suelen ofrecer las tasas de interés más bajas a quienes tienen los puntajes crediticios más altos.
• Una relación préstamo-valor (LTV) mínima del 80% para su hipoteca principal. El índice LTV mide el tamaño de su préstamo frente al valor de su propiedad. Un LTV del 80% significa que ha acumulado un valor líquido del 20% en su vivienda. Espere que el prestamista solicite una tasación profesional e independiente para determinar el valor de su propiedad.
• Una relación deuda-ingresos (DTI) mínima del 43%. El índice DTI mide el tamaño de los pagos mensuales de su deuda en comparación con sus ingresos mensuales.
• Un sólido historial de realización de pagos a tiempo.
• Comprobante de seguro de vivienda.

¿Qué es un HELOC?

Con un HELOC, usted aprovecha el valor líquido de su vivienda a través de una línea de crédito renovable a la que puede recurrir según sea necesario. Al igual que con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, un prestamista hipotecario proporciona una HELOC y su casa se utiliza como garantía.

Un HELOC es más flexible que un préstamo con garantía hipotecaria. Usted retira dinero, hasta su límite de crédito, y lo utiliza según sea necesario. El período de retiro dura un período de tiempo determinado (por ejemplo, 10 años), durante el cual normalmente solo se le exige que devuelva los intereses del dinero que ha pedido prestado. Después del período de retiro, comienza un período de pago durante el cual tendrás pagos regulares.

Una HELOC proporciona crédito renovable a tasas de interés mucho más bajas que una tarjeta de crédito. Es posible que también tenga la opción de una tarifa inicial más baja. Bank of America, por ejemplo, actualmente* anuncia un HELOC con una tasa del 6,24% durante los primeros seis meses, seguida de una tasa variable del 8,9%.

Según Experian, los requisitos de HELOC son similares a los de un préstamo con garantía hipotecaria.

• Un puntaje de crédito mínimo de 680; Se prefiere 720.
• Una relación LTV de al menos el 80 %, lo que significa que ha acumulado un 20 % de valor líquido en su vivienda.
• Un ratio DTI de al menos el 43%.
• Comprobante de ingresos, que demuestre su capacidad de pago.

Y al igual que con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, un prestamista normalmente limitará la cantidad que puede pedir prestada al 80% del valor de su vivienda menos el saldo de su hipoteca principal.

*Consultado el 20 de marzo de 2023.

Aquí hay un resumen de las diferencias clave entre un préstamo con garantía hipotecaria y un HELOC:

¿Cuándo debería obtener un HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria?

Por lo general, no existen restricciones sobre cómo utilizar un préstamo o una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda. Debido a que le brindan acceso a una cantidad significativa de fondos, son ideales para grandes proyectos y otras necesidades que requieren un desembolso financiero importante.

El prestamista Flagstar Bank sugiere los siguientes usos:

Reparaciones y mejoras en el hogar: los proyectos que aumentan el espacio habitable, renuevan espacios obsoletos (como cocinas o baños) o proporcionan mejoras estructurales necesarias (como un techo nuevo) pueden agregar valor a la casa.

• Consolidación de deudas con intereses altos: las tarjetas de crédito, los préstamos privados para estudiantes, los préstamos para automóviles y otros préstamos personales suelen tener tasas de interés altas. Puede utilizar un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC para liquidar esos préstamos y luego pagar la deuda con una tasa de interés más baja.
• Pagos de matrícula: el financiamiento con garantía hipotecaria ofrece tasas de interés más bajas que los préstamos estudiantiles disponibles. Podría ser una excelente opción para pagar la educación superior.
• Compras importantes: aprovechar el valor líquido de su vivienda puede ser una buena opción si se enfrenta a un gasto inesperado importante, como facturas médicas.

Independientemente de cómo elija utilizar el financiamiento con garantía hipotecaria, es importante hacerlo de manera responsable. Asegúrese de tener hábitos financieros sólidos y tener un plan para pagar el préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Al prestamista no le importa cómo utilice su préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Pero sí espera que le devuelvan el dinero. Y como su casa es una garantía, corre el riesgo de perderla si no realiza sus pagos.

¿Cómo se obtiene un HELOC o préstamo con garantía hipotecaria?

Solicita un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC de la misma manera que solicita una hipoteca primaria. Comuníquese con su prestamista hipotecario para comenzar el proceso.

Se le pedirá que proporcione documentación, incluidos extractos bancarios y recibos de pago, para demostrar su capacidad para pagar el préstamo. Autorizará al prestamista a verificar su puntaje crediticio e historial crediticio. El prestamista también se encargará de una tasación de su propiedad para determinar con precisión el valor de su casa.

Una vez aprobado, el prestamista le explicará cómo recibirá o retirará sus fondos y cómo los pagará. Es posible que también tenga que pagar los costos de cierre.

Préstamo con garantía hipotecaria y ventajas y desventajas de HELOC

Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y los HELOC son herramientas poderosas que le ayudarán a aprovechar el valor líquido de su vivienda para obtener dinero en efectivo que puede utilizar de diversas maneras. Pero te debes a ti mismo comprender los pros y los contras.

Cómo calcular el valor líquido de su vivienda

Calcular el valor líquido de su vivienda es una matemática simple: reste el saldo de su hipoteca del valor actual de su vivienda.

Patrimonio = Saldo de la hipoteca – Valor de la vivienda

Para estimar el valor actual de su casa, visite un sitio como Zillow.com e ingrese su dirección. Verá el valor de mercado estimado actual de su casa. Sólo recuerde que si solicita un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC, el prestamista requerirá una tasación independiente.

Ejemplo de financiación con garantía hipotecaria

Supongamos que tiene una familia en crecimiento y le gustaría contratar a un contratista para que construya una ampliación en su casa. La ampliación le brindará el espacio habitable que necesita y al mismo tiempo agregará valor a su propiedad.

Recibe un presupuesto de $50 000 de un contratista de construcción para completar el trabajo. Se reúne con su prestamista hipotecario, analiza la posibilidad de obtener un préstamo con garantía hipotecaria por $50,000 y completa una solicitud.

El valor de su casa se valora en $400,000, mientras que el saldo de su hipoteca es de $175,000. El prestamista calcula el valor líquido de su vivienda restando el saldo de la hipoteca del valor de la vivienda.

$400,000 – $175,000 = $225,000 valor líquido de la vivienda

El prestamista explica que puede pedir prestado hasta el 80% de su capital.

$225,000 * 80% = $180,000

Con su buen puntaje crediticio y un DTI bajo, el prestamista aprueba su solicitud de préstamo de $50,000. Tiene una tasa de interés fija del 7,0% y un período de pago de 120 meses (10 años).

Pago mensual: $580.54

Pago total: $69,664.80

El prestamista transfiere los $50,000 a su cuenta bancaria para que pueda contratar al contratista y comenzar con su proyecto de mejoras para el hogar.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Un préstamo con garantía hipotecaria requiere una tasación?

Sí. Una comprensión precisa del valor de su vivienda es fundamental para que su prestamista calcule el valor líquido de su vivienda. Si está solicitando un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o HELOC, espere que el prestamista organice una tasación de la vivienda profesional e independiente.

¿Cómo han afectado los recientes aumentos de tasas de la Reserva Federal a los productos de financiamiento con garantía hipotecaria?

La Reserva Federal fija la tasa de los fondos federales, que los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día. La tasa preferencial, que los bancos utilizan para basar las tasas de interés de los préstamos sobre el valor de la vivienda y los HELOC, suele ser tres puntos más alta que la tasa de los fondos federales. Entonces, a medida que la Reserva Federal aumenta la tasa de los fondos federales, hemos visto un aumento en las tasas de interés cobradas por los préstamos sobre el valor de la vivienda y los HELOC.

¿Puede tener tanto un HELOC como un préstamo con garantía hipotecaria?

Sí, puede tener un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria simultáneamente, siempre que cumpla con los criterios de calificación del prestamista para cada uno. Sólo recuerde que con cada préstamo o línea de crédito sucesivo, aprovechará una mayor parte del valor líquido de su vivienda. Esto limitará la cantidad que puede pedir prestado.

¿Son las tasas más bajas en un HELOC o en un préstamo con garantía hipotecaria?

Por lo general, los HELOC ofrecen tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria.

¿Cómo puedo utilizar el dinero que obtengo de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC?

Puede utilizar el dinero que obtenga de un HELOC o de un préstamo con garantía hipotecaria de la forma que considere adecuada; no existen requisitos del prestamista. Los usos populares son para proyectos de mejoras en el hogar, consolidación de deudas y para pagar educación superior o gastos de emergencia.