Préstamo Jumbo: Definición y cómo funciona

Un préstamo jumbo es un préstamo hipotecario no conforme que excede el límite máximo de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Para 2023, el límite máximo para un préstamo conforme es de $726,200 en la mayoría de los estados, pero puede llegar hasta un 150% más, o $1,089,300, en condados y territorios con altos costos de vida.

Fannie Mae y Freddie Mac no garantizan, compran ni aseguran hipotecas gigantes. Existen pautas más estrictas para calificar para un préstamo jumbo, que se utiliza principalmente para financiar propiedades y viviendas de alto valor en mercados altamente competitivos.

¿Cómo funciona un préstamo jumbo?

Un préstamo jumbo funciona de manera similar a una hipoteca tradicional, pero con requisitos crediticios más estrictos en comparación con un préstamo convencional. Sin embargo, los prestamistas gigantes aún deben cumplir con las pautas hipotecarias calificadas establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

Los prestatarios deben tener una relación deuda-ingresos (DTI) del 43% o menos. Algunos prestamistas prefieren un DTI de alrededor del 36%, lo que puede brindarle más opciones de préstamo y mejores condiciones. Mientras que los prestamistas convencionales quieren ver al menos un puntaje de crédito de 620, la mayoría de los prestamistas gigantes esperan un puntaje de crédito de 700 o más.

Un monto de préstamo mayor conlleva un pago hipotecario mensual mayor y un mayor escrutinio por parte de los prestamistas para garantizar que pueda cubrir la hipoteca. Espere proporcionar al menos dos años de formularios W-2 y declaraciones de impuestos, además de extractos bancarios y de inversiones recientes.

Para calificar, el prestatario debe poder proporcionar prueba de reservas de efectivo o activos líquidos para pagar hasta un año de pagos de la hipoteca. Los prestamistas también quieren ver la propiedad de activos no líquidos, que pueden incluir otras propiedades inmobiliarias.

Aunque los requisitos de pago inicial pueden variar, los prestamistas gigantes generalmente solicitan un pago inicial del 10% al 15%, pero algunos pueden esperar que usted haga un pago inicial del 20% o más. Si deposita menos del 20%, tendrá el costo adicional del seguro hipotecario privado (PMI) incluido en el pago mensual de la hipoteca.

Pros y contras de los préstamos gigantes

Si está buscando comprar una casa de alto valor, podría considerar un préstamo gigante. Antes de iniciar el proceso, considere los pros y los contras de contratar una hipoteca gigante.

Ventajas

• Mayor opción de financiación: Si está buscando propiedades de alto valor, podría terminar teniendo que solicitar múltiples préstamos convencionales para financiar la casa de sus sueños. Un préstamo jumbo es una opción única con montos de préstamo más altos que un préstamo convencional.
• Tasas de interés competitivas: Aunque los prestamistas asumen más riesgos con préstamos de mayor valor, las tasas de interés de las hipotecas gigantes generalmente están a la par de los préstamos convencionales y podrían ser incluso más bajas para el prestatario adecuado. Los prestamistas suelen ofrecer préstamos jumbo internamente, lo que los hace competir más con otros prestamistas jumbo para su negocio, manteniendo las tasas de interés más bajas.
• Opciones de préstamos flexibles: Sin restricciones de Fannie Mae, Freddie Mac y mayoristas, los prestamistas gigantes pueden ser más flexibles con sus ofertas. Los prestatarios pueden elegir entre hipotecas de tasa fija a 15 a 30 años o hipotecas de tasa ajustable a 3 a 10 años.

Contras

• Requisito de reserva de efectivo: Dado que los préstamos gigantes exponen a los prestamistas a un mayor riesgo con montos de préstamo sustanciales, a menudo exigen que los prestatarios presenten pruebas de reservas de efectivo antes del cierre. Los prestamistas pueden exigir hasta 12 meses de pagos de la hipoteca reservados en una cuenta para garantizar que usted pueda pagar la hipoteca.
• Excelente crédito: Los prestamistas convencionales normalmente quieren ver puntajes de crédito de 620 o más, aunque algunos tienen pautas más relajadas. Espere que los prestamistas exijan un puntaje de crédito mínimo de 700 o incluso más para calificar para un préstamo hipotecario gigante.
• Más escrutinio para su aprobación: Los prestamistas quieren asegurarse de que están realizando una inversión financiera sólida, por lo que los prestatarios de préstamos gigantes enfrentan un mayor escrutinio. Además de la prueba de altos ingresos, los prestamistas pueden imponer requisitos de propiedad más estrictos, como no realizar ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias o casas de vacaciones.
• Implicaciones fiscales: Los prestatarios que detallan sus declaraciones de impuestos sólo pueden deducir los intereses de la deuda hipotecaria hasta $750,000, lo que deja a muchos prestatarios gigantes con una deducción menor. Las deducciones de impuestos locales y estatales también tienen un límite de $10,000 por año, lo que puede hacer que los préstamos gigantes sean más costosos que los préstamos convencionales.

¿Cuáles son los límites de los préstamos jumbo?

A diferencia de los préstamos conformes, los préstamos jumbo no tienen límites de préstamos federales. Los límites de los préstamos gigantes varían según el prestamista, pero pueden ser de varios millones de dólares para una propiedad de una sola unidad.

Los límites de los préstamos conformes aumentaron $79,000 a partir de 2022, lo que hace que el límite para propiedades de una unidad sea de $726,200 para 2023. En Alaska, Guam, Hawái, Puerto Rico y las Islas Vírgenes de EE. UU., el límite es hasta un 150% por encima del valor base, o un máximo. de 1.089.300 dólares.

Algunos condados en los siguientes estados también tienen límites de préstamos conformes más altos:

• California.
• Colorado.
• Distrito de Columbia.
• Florida.
• Idaho.
• Maryland.
• Massachusetts.
• Nuevo Hampshire.
• New Jersey.
• Nueva York.
• Pensilvania.
• Tennesse.
• Utah.
• Virginia.
• Washington.
• Virginia del Oeste.
• Wyoming.

Dado que los prestamistas establecen sus propios límites de préstamos gigantes no conformes, le conviene buscar prestamistas para comparar tasas y términos.

Cómo calificar para un préstamo jumbo

Aunque los requisitos de los préstamos gigantes pueden variar según el prestamista, espere necesitar más dinero en el banco, mayores ingresos y un mejor puntaje crediticio del que necesita para ser elegible para un préstamo convencional. Dado que los préstamos gigantes son más riesgosos para los prestamistas, la suscripción es más estricta.

Para calificar para una hipoteca gigante, la mayoría de los prestamistas requieren:

• Puntuación de crédito de 700 o superior.
• Pago inicial del 10% al 20% o superior.
• Tarifas y costos de cierre más altos debido al mayor tamaño del préstamo.
• La posibilidad de una segunda tasación para confirmar el valor está en línea con el precio de compra.
• Reservas de efectivo de 6 a 12 meses.
• DTI del 45% o menos.

Chase, por ejemplo, requiere 30 días de recibos de pago recientes y 60 días de extractos bancarios recientes, además de dos años de formularios W-2 y declaraciones de impuestos. Si es propietario de una empresa o trabaja por cuenta propia, espere proporcionar un balance general y un estado de pérdidas y ganancias.

Chase ofrece cierta flexibilidad a los prestatarios de préstamos gigantes. Si, por ejemplo, tiene un DTI bajo, es posible que obtenga un puntaje de crédito inferior a 700. O si tiene un DTI alto pero reservas de efectivo sustanciales o un puntaje crediticio excelente, aún podría calificar.

Ally financiará propiedades de inversión, vacaciones y viviendas principales con un préstamo jumbo. También ofrecen pagos iniciales tan bajos como 10,01%. No hay tarifas de prestamista y la solicitud puede tomar solo 15 minutos en línea si tiene todo listo cuando presenta la solicitud. Además, puedes seguir todo el proceso en tu teléfono o computadora. Ally también ofrece préstamos y tasas personalizados para prestatarios calificados que financian hasta $4 millones.

¿Cuándo debería obtener un préstamo jumbo?

Un préstamo jumbo es una opción que los prestatarios deberían considerar si van a comprar una casa de alto valor. Las hipotecas gigantes son mejores para un subconjunto específico de la población que algunos llaman HENRY, abreviatura de “personas con altos ingresos, aún no ricos”. En su mayoría son aquellos que ganan entre 250.000 y 500.000 dólares al año.

Estas personas suelen tener puntajes crediticios más altos y reservas de efectivo e inversiones más sustanciales que las personas con ingresos más bajos. No tienen millones de dólares en activos, pero podrían tenerlos en el futuro, lo que los convierte en un excelente candidato para los servicios de gestión patrimonial que ofrecen muchos prestamistas.

Sin embargo, tenga en cuenta que los préstamos gigantes pueden tener tasas de interés más altas y los prestamistas suelen tener pautas de suscripción más estrictas. Tener más de $750,000 en deuda hipotecaria también tiene implicaciones fiscales, ya que existen restricciones sobre la cantidad de interés hipotecario que puede deducir al detallar.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo obtener un refinanciamiento de un préstamo jumbo?

Sí, puede obtener un refinanciamiento de un préstamo gigante con muchos prestamistas que ofrecen hipotecas gigantes. Los prestamistas gigantes tienen criterios de suscripción estrictos para calificar, como un buen puntaje crediticio, grandes reservas de efectivo y un índice DTI más bajo que el requerido para la refinanciación de un préstamo convencional. Los estándares de calificación varían según el prestamista; Comparar precios puede ayudarle a encontrar los mejores términos de refinanciamiento y tasas de interés de préstamos jumbo.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo jumbo y un préstamo regular?

Las principales diferencias entre un préstamo jumbo y un préstamo regular son el tamaño del préstamo y las pautas de suscripción. Los préstamos regulares no son tan riesgosos para los prestamistas, por lo que normalmente tienen requisitos más flexibles, como puntajes crediticios más bajos, índices DTI más altos, reservas de efectivo más pequeñas y pagos iniciales más bajos. Dado que los préstamos gigantes conllevan más riesgo para los prestamistas y no están asegurados por el gobierno, los prestamistas generalmente requieren puntajes crediticios más altos, mayores reservas de efectivo y pagos iniciales con un índice DTI más bajo.

¿Solicitar un préstamo jumbo afecta su puntaje crediticio?

Sí. Al igual que un préstamo convencional, solicitar un préstamo jumbo puede afectar su puntaje crediticio. Cuando presente la solicitud, los prestamistas verificarán su informe y puntaje crediticio, lo cual es una investigación exhaustiva sobre su crédito. Un tirón fuerte puede reducir su puntaje crediticio algunos puntos temporalmente y permanecer en su informe por hasta dos años. Pagar su préstamo hipotecario gigante a tiempo puede ayudar a mejorar su puntaje crediticio.