Préstamo conforme: qué es, cómo funciona, ventajas y desventajas

Los préstamos conformes son hipotecas que, como su nombre lo indica, se ajustan al límite de préstamo conforme (CLL, por sus siglas en inglés) establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA, por sus siglas en inglés). El CLL para una vivienda unifamiliar en 2024 es de $766,550, o hasta $1,149,825 en áreas designadas como de alto costo. Los préstamos conformes también deben cumplir con los criterios de compra de Fannie Mae y Freddie Mac, que incluyen pautas sobre la puntuación crediticia mínima de los prestatarios y la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés). Los préstamos conformes también se conocen como préstamos convencionales.

Si bien todo esto puede parecer un montón de tonterías, los préstamos que cumplen con los requisitos establecidos por estas organizaciones y se encuentran entre las hipotecas más comunes. Para los prestatarios que reúnen los requisitos, los préstamos que cumplen con los requisitos generalmente ofrecen términos favorables y costos iniciales relativamente bajos y, debido a que son menos riesgosos para los prestamistas (hablaremos más sobre esto en un momento), tienden a estar más disponibles que algunos tipos de préstamos que no cumplen con los requisitos.

Sin embargo, los préstamos convencionales no son el único tipo de hipoteca disponible en el mercado. Algunos tipos de préstamos no convencionales pueden, según sus circunstancias, ser incluso más asequibles y favorables para sus necesidades. A continuación, analizaremos los detalles y las alternativas disponibles.

Cómo funciona un préstamo conforme

Cuando usted solicita una hipoteca, podría pensar que el prestamista simplemente paga la propiedad por adelantado y luego recibe el reembolso (más los intereses) durante los siguientes 15 o 30 años: caso cerrado.

Pero en realidad, muchos prestamistas venden préstamos (siempre que cumplan con las pautas mencionadas anteriormente) a Fannie Mae y Freddie Mac, empresas financiadas por el gobierno federal que garantizan a los prestamistas una remuneración por los préstamos. Esa remuneración suele ofrecerse en forma de títulos respaldados por hipotecas (MBS), sobre los cuales Fannie Mae o Freddie Mac pagan el capital y los intereses.

Sin embargo, esta garantía tiene un coste para los prestamistas. Este gasto se conoce como comisión de garantía (g-fee), cuyo coste suele trasladarse al prestatario original (es decir, usted) en forma de una tasa de interés ligeramente más alta.

Aun así, debido a que los préstamos convencionales conllevan un nivel de riesgo relativamente bajo para los prestamistas (ya tienen el reembolso garantizado incluso si usted incurre en impago), sus costos generales tienden a ser más bajos que los de algunos tipos de préstamos no convencionales, como los préstamos jumbo. Una gran ventaja para los prestatarios con un presupuesto limitado: es posible que solo necesiten realizar un pago inicial mínimo del 3 %.

Una excepción a esta regla son los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, USDA y VA, que están directamente asegurados por el gobierno de los EE. UU. y, por lo tanto, también presentan un riesgo bajo para el prestamista. (Sin embargo, los préstamos respaldados por el gobierno tienden a tener requisitos de elegibilidad más estrictos y específicos, como la condición de comprador de vivienda por primera vez o de veterano).

Pros y contras de los préstamos convencionales

Como ocurre con cualquier producto financiero (o decisión de vida, en realidad), existen ventajas y desventajas a tener en cuenta cuando se trata de préstamos hipotecarios convencionales.

Cumplimiento de los límites y normas de préstamos, incluidas las regulaciones de la FHFA

Entonces, ¿cuáles son, específicamente, los límites y las reglas para calificar a una hipoteca (y a un prestatario) para un préstamo conforme? Si bien estos pueden cambiar de vez en cuando, en 2024, los límites y las pautas para préstamos conformes son los siguientes:

• Para una vivienda unifamiliar en la mayor parte de los Estados Unidos, los préstamos convencionales no pueden superar los $766,550.
• En Alaska, Guam, las Islas Vírgenes de Estados Unidos y algunas otras áreas de alto costo, el límite se eleva a $1,149,825.
• Los prestatarios deben tener una puntuación crediticia de al menos 620.
• La relación deuda-ingreso (DTI) de los prestatarios normalmente debe ser del 36% o menos, aunque en algunos casos puede llegar al 50%.

El límite de crédito es más alto para quienes compran propiedades de varias unidades, como dúplex, y los prestamistas individuales pueden tener sus propios criterios de elegibilidad de los prestatarios que podrían ser más estrictos que los límites de los préstamos convencionales. La mejor manera de determinar si usted es elegible para un préstamo convencional es hablar con un oficial de préstamos o obtener una precalificación, un proceso que generalmente no implica una consulta crediticia estricta (y, por lo tanto, es poco probable que afecte su puntaje crediticio).

Alternativas a los préstamos convencionales

Si bien los préstamos convencionales son comunes y, para muchos prestatarios, una opción inteligente, existen otras opciones que podrían valer la pena considerar si usted es elegible.

Préstamos conformes y no conformes

Si los préstamos conformes son aquellos que se ajustan a las pautas mencionadas anteriormente, los préstamos no conformes son aquellos que… bueno, no lo hacen. Esto podría deberse a que el monto del préstamo es mayor que la CLL (que es el caso de un préstamo jumbo) o porque los prestatarios no están sujetos a los estándares de elegibilidad de Freddie Mac/Fannie Mae.

Algunos bancos ofrecen hipotecas no tradicionales, no conformes, dirigidas expresamente a prestatarios que pueden tener problemas para calificar para un préstamo convencional, como trabajadores autónomos, ciudadanos extranjeros e inversores. Sin embargo, estos préstamos suelen tener requisitos de calificación crediticia y pagos iniciales más elevados.

Sin embargo, existen préstamos no conformes importantes que pueden ayudar a los posibles propietarios de viviendas a abrirse camino, literalmente, con estándares de calificación más fáciles (suponiendo que sean elegibles). Estos préstamos respaldados por el gobierno están diseñados para ayudar a las personas a comprar viviendas y, si encaja en uno de los grupos demográficos designados, vale la pena considerar estos préstamos no conformes.

• Préstamos de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) Están diseñados específicamente para quienes compran su primera vivienda. Permiten pagos iniciales de tan solo el 3,5 % con una calificación crediticia de tan solo 580, e incluso aquellos con calificaciones de tan solo 500 pueden calificar con un pago inicial más alto. Los préstamos de la FHA también pueden tener costos de cierre más bajos que algunos préstamos convencionales, pero deberá comprar su primera vivienda para calificar.
• Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) Están destinados a veteranos, miembros del servicio militar y cónyuges sobrevivientes elegibles. No tienen un requisito de puntaje crediticio mínimo específico ni un pago inicial mínimo específico, aunque algunos prestamistas pueden tener pagos iniciales mínimos.
• Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) incentivar la compra de viviendas en áreas rurales designadas. Los hogares con ingresos bajos y moderados pueden recibir asistencia, si se aprueba, sin necesidad de pago inicial. Por supuesto, un préstamo de este tipo limita sustancialmente dónde puede buscar su nueva vivienda.

Préstamos convencionales y conformes: ¿cuál es la diferencia?

Pregunta capciosa: ¡estos dos términos se refieren a lo mismo! Los préstamos convencionales y los préstamos conformes son el mismo tipo de hipoteca, por lo que si ve un banco que anuncia cualquiera de los dos términos, lo que estaría solicitando sería un préstamo conforme.

Cómo obtener el mejor préstamo conforme para usted

Si bien todos los préstamos convencionales tienen los mismos requisitos básicos, no son idénticos. A continuación, se ofrecen algunos consejos para comparar el mercado hipotecario si se está preparando para comprar una vivienda.

• Asegúrese de que un préstamo conforme sea la mejor opción. Como se mencionó anteriormente, los préstamos convencionales pueden ser una excelente opción para muchos prestatarios, pero no son la única opción y, en algunos casos, no son la mejor. Los compradores de vivienda por primera vez generalmente se benefician al menos al considerar un préstamo FHA. Si bien el pago inicial mínimo requerido es ligeramente más alto (3,5 % en comparación con el 3 %), los requisitos de calificación crediticia son más bajos y los costos de cierre también pueden serlo.
• Compare precios. Aunque los límites absolutos están definidos por la FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac, los distintos bancos pueden tener sus propias políticas de calificación de prestatarios. Es posible que encuentre un banco que acepte una relación DTI más alta, por ejemplo, u ofrezca una tasa de interés más baja, lo que podría ahorrarle miles de dólares a largo plazo.

Sello de TIEMPO: Los préstamos conformes pueden ayudar, pero no son la única opción

Los préstamos convencionales o conformes son una opción común para los compradores de viviendas que necesitan pedir dinero prestado para realizar una compra, pero no son la única opción. Los préstamos respaldados por el gobierno, aunque técnicamente no conformes, son una opción que vale la pena considerar para muchos compradores de viviendas por primera vez o de bajos ingresos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuál es la diferencia entre préstamos conformes y no conformes?

Los préstamos conformes son aquellos que se ajustan a las normas establecidas por la FHFA, así como por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas pautas incluyen un límite en dólares para el préstamo en sí (que, en 2024, es de $766,550 para la mayoría de las viviendas unifamiliares, pero cambia anualmente), así como la situación financiera de los prestatarios (que deben tener una puntuación crediticia de al menos 620 y una relación DTI razonable). Los préstamos no conformes, por otro lado, no se ajustan a estas normas. Los préstamos no conformes incluyen préstamos jumbo, préstamos FHA, préstamos VA y préstamos USDA.

¿Un préstamo conforme es un préstamo FHA?

No, un préstamo FHA es un préstamo respaldado por el gobierno que está diseñado específicamente para compradores de vivienda por primera vez. Un préstamo conforme, o préstamo convencional, no está respaldado por el gobierno (aunque muchos prestamistas venden estos préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac a cambio de títulos respaldados por hipotecas). Los préstamos conformes están disponibles para prestatarios que califiquen independientemente de cuántas veces hayan comprado una vivienda, mientras que los préstamos FHA son solo para compradores por primera vez.

¿Cuáles son las ventajas de los préstamos conformes?

Debido a que implican un riesgo relativamente bajo para los prestamistas, los préstamos convencionales están disponibles a costos iniciales relativamente bajos; los prestatarios calificados pueden pagar tan solo el 3%. [Note that in so doing, they will be on the hook for private mortgage insurance(PMI) until they achieve at least 20% equity in the home.] Además, los préstamos conformes están ampliamente disponibles de muchos prestamistas diferentes, y el proceso de solicitud y aprobación suele ser bastante sencillo.