Los mejores REIT para invertir en agosto de 2024

Si desea diversificar su cartera más allá de las acciones y bonos habituales, considere un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés). Un REIT es una empresa que posee y opera una cartera de propiedades que generan ingresos, como edificios de apartamentos y centros comerciales. Los mejores REIT pagan dividendos saludables y le permiten aprovechar el mercado inmobiliario sin tener que comprar, administrar o financiar propiedades por su cuenta.

Acciones REIT con mejor desempeño: marzo de 2024 (datos de Nareit)

Estos son los cinco REIT que cotizan en bolsa con mejor desempeño en marzo de 2024:

Fuente: Nareit, al cierre del mercado el 25/3/24

En lugar de invertir en REIT individuales, puede comprar un fondo mutuo de REIT o un fondo cotizado en bolsa (ETF) de REIT, que puede proporcionar una forma económica de diversificar su cartera. A continuación, se muestran algunos de los que tuvieron mejor desempeño durante el último año:

Los fondos de inversión REIT con mejor rendimiento: marzo de 2024

Fuente: Morningstar

Los ETF de REIT estadounidenses con mejor rendimiento: marzo de 2024

Fuente: ETF.com

Cómo elegir el mejor REIT

Hay algunos factores importantes que se deben tener en cuenta al elegir REIT para su cartera. Comience por investigar el rendimiento de los dividendos y el historial de dividendos. Un único dividendo grande es menos impresionante que un historial de dividendos crecientes.

A continuación, deberá analizar los datos financieros de la empresa, incluidos los ingresos brutos, los gastos, las ganancias y los fondos de operaciones (FFO). El FFO mide el efectivo neto de un REIT proveniente de sus actividades comerciales regulares y continuas. Para calcular el FFO, agregue la depreciación, la amortización y las pérdidas por ventas de propiedades a los ingresos netos y reste las ganancias por ventas de propiedades y los ingresos por intereses. El resultado puede brindarle una mejor idea del desempeño operativo del REIT.

Después de eso, considere el tipo de propiedad en la que invierte el REIT, su ubicación y el objetivo de inversión para asegurarse de que se alinee con sus objetivos y pueda diversificar su cartera. Según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Nareit), varios estudios han determinado que la asignación óptima de la cartera de REIT puede estar entre el 5% y el 15%.

Alternativamente, considere fondos mutuos y ETF centrados en REIT si prefiere no invertir en REIT individuales.

Alternativas a los REIT

Los REIT ofrecen una de las formas más sencillas de invertir en bienes raíces, pero existen otras opciones. Si prefiere un enfoque más activo, puede considerar propiedades en alquiler, reventa de casas o house hacking (alquiler de parte de su casa).

Otras posibilidades incluyen plataformas de inversión inmobiliaria en línea (también conocidas como “crowdfunding”) y grupos de inversión inmobiliaria (REIG). Las plataformas de inversión conectan a los desarrolladores con inversores interesados ​​para financiar proyectos inmobiliarios. Los inversores reciben capital o deuda en el proyecto, además de distribuciones mensuales o trimestrales. Un REIG es un club de inversores privados que juntan su dinero y experiencia para comprar propiedades que generen ingresos. Pueden ser una excelente opción si le gusta la idea de poseer propiedades en alquiler pero quiere evitar tener la responsabilidad exclusiva de administrarlas y financiarlas.

REIT versus bienes raíces

Los inversores tienen muchas opciones para invertir en bienes raíces, incluidos los REIT y la propiedad inmobiliaria privada.

Las opciones se mueven a lo largo de un continuo activo versus pasivo, y cada una conlleva riesgos y oportunidades, dice Scott Trench, director ejecutivo de BiggerPockets, presentador de BiggerPockets Money y autor de Set for Life.

“La inversión inmobiliaria es un espectro enorme de oportunidades que puede abarcar desde la posesión de terrenos baldíos hasta la posesión de propiedades en alquiler, pasando por activos comerciales como oficinas o locales minoristas, y mucho más”, afirma Trench. “El panorama, los rendimientos y el perfil de riesgo varían drásticamente según el tipo de propiedad y el mercado”.

Trench agrega que los REIT ofrecen las ventajas de ser altamente líquidos, estar gestionados profesionalmente y, en algunos casos, ofrecer grandes cantidades de diversificación.

“Para muchos inversores que carecen de capital”, explica Trench, “existen pocas oportunidades realistas de obtener exposición a ciertos tipos de bienes raíces comerciales, como apartamentos multifamiliares, oficinas o comercios minoristas, sin invertir en un REIT”.

Los REIT pueden ser una excelente opción si desea exponerse al mercado inmobiliario pero no tiene el tiempo, el interés o la experiencia para elegir y administrar propiedades. Los REIT también tienen sentido si no tiene el dinero (o no puede obtener la financiación) para comprar bienes raíces.

REIT versus propiedades en alquiler

“Tanto los REIT como la propiedad directa de propiedades en alquiler ofrecen grandes oportunidades para los inversores”, afirma Dave Meyer, autor del próximo libro sobre inversión inmobiliaria Start with Strategy.

Meyer afirma que las propiedades en alquiler suelen ser las preferidas por los inversores dispuestos a participar activamente en sus inversiones para maximizar sus rendimientos. Al mismo tiempo, los REIT tienden a ser mejores para los inversores que desean invertir de forma más pasiva y están dispuestos a renunciar a una parte del potencial de rendimiento a cambio de esa comodidad.

Por otra parte, los alquileres ofrecen a los inversores que deseen ser más activos algunas ventajas excelentes, dice Trench. Por ejemplo, los alquileres permiten utilizar un mayor apalancamiento (y muy favorable). “Muchos inversores pueden pedir prestado hasta el 75% o incluso el 85% de una propiedad unifamiliar en alquiler, lo que aumenta la rentabilidad”, dice Trench. Añade que los propietarios de propiedades en alquiler pueden autogestionar o añadir valor a la propiedad de forma creativa, lo que puede suponer una alta rentabilidad en dólares por hora de su tiempo.

Además, la propiedad personal ofrece la oportunidad de alcanzar objetivos personales. “A muchos inversores les gusta ver los altos rendimientos apalancados que obtienen al invertir en propiedades de alquiler al principio de sus carreras y luego pagar la propiedad, convirtiéndose en propietarios libres de deudas, para generar un flujo de efectivo estable y tranquilo durante la jubilación tradicional o temprana”, dice Trench.

Más sobre los REIT

¿Qué es un REIT?

Los REIT, que siguen el modelo de los fondos mutuos, son empresas que poseen o financian (y a menudo operan) bienes raíces que generan ingresos, como complejos de apartamentos, torres de telefonía celular, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, centros minoristas y almacenes. La mayoría de los REIT se centran en un tipo de propiedad específico, aunque algunos tienen varios tipos de bienes raíces en sus carteras.

¿Cómo funcionan los REIT?

Los dos tipos principales de REIT son los REIT de capital y los REIT hipotecarios (también conocidos como mREIT). Los REIT de capital poseen u operan propiedades que generan ingresos, mientras que los mREIT brindan financiamiento para bienes raíces que generan ingresos.

La mayoría de los REIT ganan dinero alquilando espacios y cobrando alquileres. Los ingresos de la empresa se reparten entre los accionistas en forma de dividendos. Para ser considerado REIT, una empresa debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas cada año.

Una empresa que se califique como REIT puede deducir los dividendos que paga a los accionistas de su ingreso tributable corporativo. Por este motivo, la mayoría de los REIT pagan al menos el 100% de su ingreso tributable, eliminando así su obligación tributaria corporativa. Sin embargo, los inversores de REIT pagan impuestos sobre la renta sobre los dividendos y las ganancias de capital que obtienen.

La mayoría de los REIT cotizan en las principales bolsas de valores, donde los inversores pueden comprar y vender acciones durante toda la sesión del mercado. Los REIT públicos no cotizados (LNLR) no cotizan en las bolsas de valores, pero están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Los REIT privados no cotizan en las bolsas de valores ni están registrados en la SEC.

Pros y contras de invertir en REIT

Cómo invertir en REIT

Necesitará una cuenta de corretaje para comprar y vender REIT que cotizan en bolsa, fondos mutuos de REIT y ETF de REIT. Las firmas de corretaje como TradeStation, Robinhood y Public generalmente ofrecen una gran selección de REIT e inversiones enfocadas en REIT. Para otros REIT, puede recurrir a una plataforma de financiación colectiva o un asesor financiero, como JP Morgan Personal Advisor o Empower. SmartAdvisor de SmartAsset ofrece una herramienta de comparación en línea para ayudarlo a encontrar el mejor asesor para sus necesidades y objetivos.

Sello de tiempo: Los REIT pueden ser una excelente manera de ahorrar para la jubilación

Los bienes raíces comerciales son la tercera clase de activos más importante en el mercado de inversión de los EE. UU., detrás de las acciones y los bonos. Los REIT ofrecen una forma líquida y de bajo costo de aprovechar esta clase de activos sin las complicaciones y los costos de comprar, operar o financiar propiedades físicas. Los REIT también brindan oportunidades de diversificación de cartera con una correlación relativamente baja con el mercado de valores en general.

Según Nareit, alrededor de 150 millones de estadounidenses viven en hogares que invierten en REIT a través de un plan 401(k), IRA, plan de pensiones u otro fondo de inversión. Los REIT también aparecen en casi el 100% de los fondos con fecha objetivo, una opción de inversión popular en los planes 401(k) y las IRA.

Los ingresos de los REIT pueden ser altos y la mayoría de los dividendos de los REIT no están calificados, lo que significa que se gravan como ingresos ordinarios en lugar de dividendos. Por este motivo, los REIT son especialmente adecuados para las cuentas IRA Roth, donde su inversión puede crecer libre de impuestos, y los retiros calificados durante la jubilación también están libres de impuestos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuál es la tasa de retorno promedio de los REIT?

El análisis de Nareit muestra que, en general, los REIT superan al mercado bursátil estadounidense en general cuando los rendimientos se miden en años. Y cuanto más largo es el horizonte temporal, mejor rendimiento obtienen los REIT en comparación con las acciones. De 2013 a 2022, el rendimiento total promedio de todos los REIT de acciones fue del 8,7%. A largo plazo (de 1972 a 2021), el rendimiento promedio de los REIT fue del 11,9%, frente al 10,7% del S&P 500 durante el mismo período.

¿Son los REIT una buena inversión?

Los REIT ofrecen numerosos beneficios, entre ellos, diversificación, liquidez, un historial de rendimiento sólido y dividendos saludables. Debido a que los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas anualmente, a menudo se encuentran entre las empresas que pagan los dividendos más altos.

“Los REIT son una forma potencialmente buena de obtener exposición altamente líquida al mercado inmobiliario”, dice Trench. Los REIT han caído precipitadamente desde los precios máximos de 2021 y principios de 2022.

“Es interesante que en algunos casos el precio de los REIT puede haber caído más que el precio de los activos subyacentes, aunque el volumen de transacciones en algunos mercados es tan bajo que resulta difícil valorar ciertos tipos de propiedades comerciales en este momento”, afirma.

Trench dice que es discutible que, si bien los REIT son riesgosos, actualmente son menos riesgosos que otros tipos de inversiones porque los precios han caído drásticamente desde su punto máximo. “Por supuesto, cada REIT es único y requiere un análisis por parte del inversor antes de tomar una decisión de inversión”.

¿Los REIT pagan dividendos altos?

Por ley, los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos cada año, lo que los convierte en una opción popular para los inversores que desean un flujo de ingresos históricamente estable. Según Nareit, los elevados requisitos de pago de dividendos para los REIT significan que una mayor proporción de los rendimientos de las inversiones provienen de dividendos en comparación con las acciones: a largo plazo, aproximadamente la mitad de los rendimientos de los REIT provienen de dividendos en comparación con menos de una cuarta parte en el caso del S&P 500.