Guía de cierre de una casa

El cierre de la compra de una casa demora un promedio de 45 días. Como comprador, usted tiene varias responsabilidades durante el cierre, incluida la aprobación de su hipoteca, la adquisición de un seguro de título y la preparación de sus finanzas para la venta final. También debe evitar hacer cualquier cosa que pueda afectar negativamente su flujo de caja y su puntaje crediticio.

¿Qué es el cierre?

Caminaste por innumerables casas antes de encontrar finalmente la que buscabas. Usted se estresó por cuánto ofrecer y luego sudó mientras esperaba que el comprador aceptara. La buena noticia es que el comprador aceptó y usted está a punto de ser dueño de la propiedad. La noticia no tan buena es que su proceso de compra de una vivienda no ha terminado. Todavía tienes que cerrar.

El cierre se refiere a la fase final de una transacción inmobiliaria, que concluye con la transferencia de la propiedad del inmueble. Al principio puede parecer abrumador debido a las múltiples partes móviles y a las muchas responsabilidades que usted tiene como comprador. Aún así, con un conocimiento básico de cómo funciona un cierre y lo que debe hacer (y tal vez con un poco de ayuda de su agente inmobiliario), puede facilitar el proceso y estar en su nuevo hogar antes de que se dé cuenta.

¿Cuanto tiempo se tarda en cerrar?

Según ICE Mortgage Technology, el tiempo promedio para cerrar la compra de una vivienda en mayo de 2023 fue de 43 días. Sin embargo, el proceso de cierre puede durar desde una semana hasta dos meses o más. Según Zillow, los factores que afectan el momento incluyen si comprará o no la casa con una hipoteca, el tipo de hipoteca y el tipo de propiedad que comprará.

Un cierre involucra a múltiples partes, incluyendo:

• El comprador.
• El vendedor.
• El prestamista.
• Un agente de custodia.
• Una compañía de títulos.
• Los agentes inmobiliarios del comprador y del vendedor (a menos que sea una venta por parte del propietario).

¿Cuáles son las responsabilidades del comprador durante el cierre?

Gran parte de la carga del cierre recae sobre los hombros del comprador: usted tiene mucho que hacer. Afortunadamente, su agente inmobiliario puede ayudarle. Tan pronto como firme el acuerdo de compra, pídale a su agente que revise sus responsabilidades de cierre. Descubra dónde podrían echarle una mano.

Sus responsabilidades incluyen lo siguiente:

Envía tu solicitud de hipoteca

Incluso si obtuvo una aprobación previa de la hipoteca, debe completar una solicitud de préstamo final y enviarla a su prestamista. Espere que la aprobación final demore varias semanas. Esté atento a las solicitudes de información adicional del prestamista y responda con la mayor rapidez y precisión posible.

El prestamista le enviará un presupuesto del préstamo a los pocos días de recibir su solicitud. Revise esto detenidamente. Incluye detalles importantes, como su información de contacto, tasa de interés, plazo del préstamo y costos de cierre. Comuníquese con su oficial de préstamos si alguna información es incorrecta o si tiene alguna pregunta.

Qué hacer: comuníquese con su oficial de préstamos para informarle que firmó un acuerdo de compra y que está listo para completar la solicitud de hipoteca final.

Contratar una compañía de títulos

Una compañía de títulos realiza múltiples funciones esenciales durante el cierre.

• Hace una búsqueda de título de la propiedad. Esto ayuda a garantizar que no haya impuestos, deudas, gravámenes o disputas de propiedad pendientes relacionados con la propiedad. Tales discrepancias se convertirían en sus problemas una vez que se transfiera el título, por lo que si la búsqueda revela algo, comuníquese con el vendedor antes de que se produzca la transferencia del título.
• Proporciona seguro de título. Esta es una capa adicional de seguridad en caso de que se revele una discrepancia después de la transferencia del título.
• Abre una cuenta de depósito en garantía. La cuenta bancaria retendrá el dinero del depósito en garantía y otros fondos hasta el cierre.
• Gestiona el cierre final. La compañía de títulos se asegurará de que usted y el vendedor firmen toda la documentación requerida para la venta. También facilitará la transferencia de fondos de usted al vendedor.

Qué hacer: puede buscar compañías de títulos en línea, pedir recomendaciones a familiares o colegas, o ver si su agente de bienes raíces tiene una compañía de títulos preferida.

Deposite su garantía en la cuenta de depósito en garantía

Su garantía (generalmente del 1% al 3% del precio de venta) es un compromiso financiero para comprar una casa y, a menudo, se exige en los contratos de compra. La garantía protege al vendedor: si usted decide abandonar la venta, el vendedor se queda con la garantía. La buena noticia es que cuando complete la venta, el dinero de la garantía se destinará al pago inicial.

Qué hacer: comuníquese con la compañía de títulos y pregunte cómo depositar su garantía en la cuenta de depósito en garantía configurada para su compra.

Contratar a un inspector de viviendas profesional

Una inspección de vivienda es una evaluación de propiedad independiente realizada por un profesional dedicado. El inspector se centra en los principales sistemas mecánicos de la casa, incluidos los eléctricos, de plomería y HVAC; elementos estructurales, como el techo, el piso y los cimientos; y posibles problemas de seguridad.

Si es posible, querrá asistir a la inspección; puede ser una excelente manera de familiarizarse con su nuevo hogar. En cualquier caso, recibirá un informe completo de las conclusiones del inspector. Discuta cualquier problema grave con el vendedor y pídale que complete las reparaciones o reduzca el precio de venta para cubrir el costo de las reparaciones.

Programe la inspección de la vivienda lo antes posible después de firmar el acuerdo de compra. Si el inspector necesita derivarlo a un especialista para una inspección adicional (por ejemplo, para concentrarse en el cableado de una casa antigua), tendrá mucho tiempo para hacerlo. Programar con anticipación también le dará al vendedor más tiempo para completar las reparaciones necesarias.

Qué hacer: Puede encontrar un inspector de viviendas en línea; la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas tiene una herramienta de búsqueda fácil de usar. Alternativamente, puede solicitar referencias de amigos, familiares o colegas que hayan comprado una casa recientemente, o pedirle recomendaciones a su agente de bienes raíces.

Revisar la divulgación de cierre y responder a todas las consultas de los prestamistas.

Su prestamista le enviará un documento de divulgación de cierre al menos tres días antes del cierre programado. Esto incluirá todos los detalles pertinentes de su préstamo, incluida la tasa de interés, el monto del pago inicial, los pagos mensuales y el plazo.

Qué hacer: Lea atentamente la declaración final. Sus detalles deben coincidir con los de la estimación del préstamo. Comuníquese con su prestamista si ve alguna discrepancia o tiene alguna pregunta.

Comprar una póliza de seguro para propietarios de vivienda

El seguro para propietarios de viviendas brinda protección financiera si la casa sufre daños por incendio, condiciones climáticas adversas, vandalismo u otros incidentes. Su prestamista le exigirá que tenga una póliza, ya que tiene un interés financiero importante en la propiedad.

Qué hacer: comuníquese con un agente o corredor de seguros para comprar una póliza para propietarios de viviendas.

Haz un recorrido final

Durante un recorrido final, echará un vistazo más a la casa antes de cerrarla. Querrá asegurarse de que todo lo siguiente funcione correctamente:

• Interruptores de luz y enchufes eléctricos (traiga una pequeña luz enchufable para probar los enchufes).
• Grifería y desagües de lavabo y bañera/ducha.
• Eliminación de basura de cocina.
• Extractores de aire en cocina y baño.
• Baños.
• Cerraduras de puertas y pestillos de ventanas.
• Detectores de humo.
• Horno y sistema o unidades de aire acondicionado.
• Calentador de agua.
• Grifos exteriores.
• Abridor de puerta de garage.

Asegúrese de que el vendedor haya completado las reparaciones posteriores a la inspección y que la casa esté en las mismas condiciones que cuando firmó el acuerdo de compra.

Qué hacer: programe una hora en la que pueda venir a la casa cuando el vendedor no esté presente; es posible que su agente inmobiliario pueda ayudarlo. Imprima una lista de verificación final (una búsqueda en línea proporcionará muchas opciones, como esta) y pase un par de horas caminando cuidadosamente por la casa.

Pon tus finanzas en orden

Aunque este es el último elemento de esta lista, querrás empezar a poner en orden tus finanzas tan pronto como comience el proceso de cierre (si no antes). Sus gastos incluirán lo siguiente:

¿Cuáles son las responsabilidades del vendedor durante el cierre?

El vendedor suele tener menos responsabilidades durante el cierre. Sin embargo, su cooperación es vital para que el proceso se desarrolle sin problemas.

La principal responsabilidad del vendedor es completar una declaración por escrito explicando si la casa tiene algún problema conocido que pueda afectar su valor. Esto le brinda aún más información sobre la casa. También limita su capacidad de demandar al vendedor en el futuro.

¿Cuánto tiempo lleva un cierre?

El proceso de cierre finaliza con una reunión en la oficina de la compañía de títulos el día del cierre (desde la pandemia, estas reuniones se llevan a cabo cada vez más de forma virtual). Firmará una amplia gama de documentos, pagará los costos de cierre y entregará su pago inicial. La compañía de títulos transferirá el título y la casa estará oficialmente a su nombre.

Espere que esta reunión dure entre una y dos horas. Es posible que desee que asista su agente de bienes raíces, así como su abogado (si utiliza uno para la compra de la vivienda). El vendedor no podrá asistir, ya que habrá tratado sus necesidades de transferencia de título en una reunión separada.

¿Qué necesitas traer al día del cierre?

La compañía de títulos le informará qué llevar a esta reunión, pero debe contar con lo siguiente a mano:

• Una identificación con fotografía emitida por el gobierno
• Su copia de la divulgación de cierre
• Un cheque de caja para los costos de cierre y el pago inicial o, si utiliza una transferencia bancaria, un comprobante de esa transacción.
• Prueba de su nueva póliza de seguro para propietarios de vivienda
• Su copia de la divulgación de cierre

Debe confirmar por teléfono con su compañía de títulos antes de realizar la transferencia de dinero. Si bien las transferencias electrónicas son en gran medida seguras, existen estafas dirigidas a la industria inmobiliaria (y a los compradores de viviendas).

¿A cuánto ascienden los costos de cierre y quién los paga?

Los costos de cierre varían y a menudo se estiman entre el 2% y el 5% del precio de venta de la vivienda. Estos suelen ser responsabilidad del comprador. Tenga en cuenta que el vendedor suele pagar la comisión del agente inmobiliario.

Utilice esta calculadora para estimar los costos de cierre según el precio de venta de su casa y otros detalles de compra.

Cómo evitar obstáculos comunes al cierre

Asegúrese de hacer todo lo posible para evitar obstáculos o retrasos en el proceso de cierre.

En primer lugar, responda a cualquier pregunta o solicitud de su prestamista o agente inmobiliario de forma rápida y precisa. El prestamista debe completar varios pasos para aprobar su solicitud de préstamo y no es inusual que necesite información adicional del prestatario.

A continuación, evite hacer cualquier cosa que pueda afectar negativamente su historial crediticio o su flujo de caja. Esto incluye agregar deudas o hacer una compra importante (como un automóvil), dejar su trabajo, pagar facturas tarde o cambiar de banco.

Marca de tiempo: prepárese con anticipación

El cierre es un proceso de varios pasos que puede parecer desalentador al principio. Sin embargo, ninguno de los muchos pasos requeridos por el comprador es particularmente difícil y, en la mayoría de los casos, contará con la ayuda de su agente inmobiliario.

Al prepararse con anticipación y saber lo que implica el proceso, puede ayudar a garantizar que el cierre se realice sin problemas. Antes de que te des cuenta, estarás en tu nuevo hogar.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué no debes hacer al cerrar?

Al cerrar la compra de una vivienda, evite hacer cualquier cosa que pueda afectar negativamente su historial crediticio o su flujo de caja. Esto incluye agregar deudas o hacer una compra importante (como un automóvil), dejar su trabajo, pagar facturas tarde o cambiar de banco. Estas acciones podrían alterar su panorama financiero general y afectar la aprobación de su solicitud de hipoteca por parte del prestamista.

¿El prestamista verifica su cuenta bancaria antes del cierre?

El prestamista necesita saber cuánto dinero tiene en su cuenta bancaria y le solicitará extractos bancarios. También querrá saber de dónde vino ese dinero y puede pedirle que proporcione recibos de sueldo recientes, formularios W-2 o declaraciones de impuestos. Esta información ayuda a asegurarle al prestamista que usted puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca.

¿Qué deberían dejar los vendedores a los compradores?

A menos que se establezcan disposiciones en el contrato de compra, el vendedor debe dejar cualquier cosa fijada permanentemente a la casa o anclada al patio. También es costumbre dejar atrás las cortinas.