Comprar una propiedad de inversión: lo que debe saber

Una cartera bien diversificada es un principio de inversión básico. Una de las mejores formas de lograr diversificación fuera del mercado de valores es agregando bienes raíces a su cartera a través de una propiedad de inversión.

Una propiedad de inversión es un bien inmueble físico que se compra para generar ingresos, ya sea mediante apreciación o pagos mensuales de alquiler. Las propiedades de inversión pueden incluir propiedades residenciales, comerciales y de uso mixto, así como terrenos en bruto.

Exploramos lo que necesita saber antes de comprar una propiedad de inversión.

Tipos de propiedades de inversión

Como se mencionó, existen muchos tipos de inversiones inmobiliarias. Éstos son algunos de los más comunes:

Residencial

Las propiedades de inversión residencial, que incluyen viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares y edificios de apartamentos completos, son la forma más común en que los inversores obtienen ingresos pasivos a través de bienes raíces. Una estrategia a corto plazo es “revertir” una propiedad, lo que implica comprar una casa, realizar mejoras para aumentar su valor y venderla rápidamente para obtener ganancias. Una estrategia de inversión a más largo plazo es comprar una o más propiedades de alquiler. El propietario alquila la(s) unidad(es) y cobra los pagos de alquiler mensuales de cada inquilino.

Comercial

Los inversores también pueden optar por comprar bienes raíces comerciales, que incluyen propiedades utilizadas con fines comerciales. Estos incluyen edificios de oficinas, centros comerciales y almacenes. Las propiedades comerciales son generalmente más caras y requieren una inversión inicial mucho mayor.

Los costos de mantenimiento y mejora también pueden ser muy costosos, pero tienden a exigir rentas más altas, que compensan los costos.

Uso mixto

Una propiedad de inversión de uso mixto se puede utilizar tanto para fines comerciales como residenciales. Por ejemplo, podría ser un edificio con una tienda de comestibles o un área comercial en el nivel inferior y unidades de apartamentos en los pisos superiores.

Tierra cruda

El terreno en bruto es terreno no urbanizable que podría destinarse a uso residencial o comercial. Muchos inversores comprarán terrenos en bruto con la esperanza de venderlos más tarde a un promotor y obtener ganancias.

Las tierras agrícolas también son un activo popular para los inversores inmobiliarios. Por lo general, se mantiene a largo plazo: los inversores pueden obtener ingresos arrendando la tierra a los agricultores y obtener una apreciación del capital en el futuro cuando vendan la tierra. Las tierras agrícolas también tienden a tener una baja correlación con el mercado de valores, lo que las convierte en una valiosa opción de diversificación.

¿Qué necesito para comprar una propiedad de inversión?

Si está planeando comprar una propiedad de inversión, hay varias cosas que debe considerar antes de seguir adelante.

Depósito

La compra de una propiedad de inversión normalmente requiere un pago inicial importante. Muchos prestamistas exigen a los inversores un pago inicial de al menos un 20-25%. Sin embargo, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a trabajar con tan solo un 15% de pago inicial. El requisito normalmente dependerá del perfil de riesgo del inversor.

Debido a que la propiedad no es la residencia principal del inversionista, existe una mayor probabilidad de que se retire si la inversión no es rentable. Al exigir un pago inicial más alto, el prestamista reduce el riesgo de incumplimiento al distribuir el riesgo entre el prestatario.

Buen puntaje crediticio

Al igual que con una hipoteca sobre una residencia principal, los prestamistas quieren que los inversores inmobiliarios tengan una buena puntuación crediticia para poder prestar dinero para una propiedad de inversión. Esto demuestra que el inversor es responsable y la probabilidad de que realice pagos puntuales es mayor. Los inversores con un puntaje crediticio más bajo aún pueden obtener la aprobación para un préstamo, pero generalmente eso significará una tasa de interés más alta.

Reservas de efectivo

Antes de comprar una propiedad de inversión, es importante tener una reserva de efectivo disponible. Esto cubrirá gastos inesperados, como un calentador de agua o un refrigerador nuevos. También ayudará a cubrir los costos fijos cuando tenga una vacante que cubrir.

La cantidad exacta que debe tener depende de la antigüedad de la propiedad. Los edificios más antiguos suelen tener más problemas que los más nuevos. Idealmente, querrás poder cubrir de tres a seis meses de tus gastos fijos. Muchos inversores reservarán un porcentaje del flujo de caja mensual para crear su cuenta de reserva de efectivo.

¿Utilizará un administrador de propiedades?

Al comprar una propiedad de alquiler, querrá decidir si utilizará un administrador de propiedades. Un administrador de propiedades encontraría inquilinos, cobraría el alquiler y se encargaría de cualquier necesidad de mantenimiento de la propiedad. Puede hacer este trabajo usted mismo o contratar a alguien para que lo haga por usted. La primera opción te costaría tiempo, pero la segunda supondría un gasto añadido.

Alquileres medios de mercado

Antes de comprar una propiedad de inversión, debe comprender el área en la que está comprando y el alquiler promedio por habitación o pie cuadrado. Esto le permitirá calcular el retorno potencial de su inversión.

Pros y contras de comprar una propiedad de inversión

Antes de comprar una propiedad de inversión, es importante comprender los pros y los contras para garantizar que sea la mejor inversión para sus objetivos y tolerancia al riesgo.

Ventajas de comprar una propiedad de inversión

La apreciación puede generar ganancias considerables: durante la última década, los precios inmobiliarios han aumentado constantemente en gran parte de Estados Unidos. Si bien no hay garantía, esta apreciación de precios significa que muchos inversores inmobiliarios han podido vender sus inversiones con una ganancia significativa.

Está generando capital con el dinero de otras personas: cuando compra una o más propiedades de alquiler, los pagos mensuales de alquiler de su inquilino lo ayudan a generar capital; el dinero no sale de su propio bolsillo.

Puede proporcionar un flujo de caja constante: siempre que los inquilinos de su propiedad de inversión paguen el alquiler, le brindarán un flujo de ingresos constante.

Ventajas fiscales: Invertir en bienes raíces ofrece ventajas fiscales. Por ejemplo, los gastos operativos son deducibles de impuestos. Esto incluye costos de administración de propiedad, reparaciones y mantenimiento, y más. También puede depreciar una propiedad de alquiler durante un período de 27,5 años si se cumplen ciertos criterios.

Contras de comprar una propiedad de inversión

Los bienes raíces no son líquidos: una propiedad inmobiliaria no se puede convertir fácilmente en efectivo, lo que significa que no se puede acceder a su dinero a menos que venda la propiedad o la refinancie.

Podría perder su inversión: como ocurre con muchas inversiones, existe el riesgo de perder dinero. Por ejemplo, los valores de las propiedades podrían disminuir hasta el punto en que la propiedad valga menos de lo que usted debe. O podría perder a sus inquilinos y quedarse sin ingresos por alquiler para pagar la hipoteca y otros gastos durante un período prolongado.

No es una inversión totalmente pasiva. Si desea invertir en bienes raíces pero la molestia de comprar y administrar una propiedad física parece demasiado, existen otras opciones. Por ejemplo, es posible que desee considerar plataformas de inversión inmobiliaria con financiación colectiva, como RealtyMogul. La popular aplicación de inversión ofrece a inversores no acreditados acceso a Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces con una inversión mínima de $5000.

Pago inicial y tasas de interés más altas: la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen pagos iniciales más altos para las propiedades de inversión. Además, los préstamos suelen tener una tasa de interés más alta que las hipotecas sobre residencias principales.

¿Cuáles son las opciones hipotecarias para adquirir una propiedad de inversión?

A continuación se presentan algunas opciones de financiación comunes para propiedades de inversión.

Préstamos hipotecarios convencionales

Una hipoteca para propiedad de inversión es muy similar a una hipoteca personal que utilizaría para comprar su residencia principal. Sin embargo, debido a que el gobierno de EE. UU. no respalda estos préstamos, generalmente requieren un pago inicial de al menos el 20%. Tenga en cuenta que la mayoría de los prestamistas no considerarán los ingresos futuros por alquiler al tener en cuenta su relación deuda-ingresos. También necesitarás tener disponible una importante reserva de efectivo.

Préstamos de dinero duro

Se puede utilizar un préstamo de dinero fuerte para invertir en una propiedad de inversión. Los requisitos para ser aprobado para un préstamo de dinero fuerte son significativamente menores, pero generalmente tienen tasas de interés mucho más altas.

Préstamos con garantía hipotecaria

Si ha sido propietario de su residencia principal durante varios años, existe la posibilidad de que haya acumulado un capital significativo. Si es así, puede considerar la posibilidad de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Estos préstamos le permiten convertir el capital de su residencia principal en efectivo, que puede utilizar como pago inicial de una propiedad de inversión.

Un prestamista con garantía hipotecaria generalmente le permite pedir prestado hasta el 80% del valor de su vivienda menos la cantidad que debe actualmente. Además, las tasas de interés se parecen más a las de una hipoteca convencional que a las de un préstamo de dinero fuerte.

Préstamo privado

Otra posible opción es incorporar a un amigo o familiar como inversor. Ellos proporcionarían la financiación para la propiedad y, a cambio, usted acordaría los términos del préstamo en cuanto al período de recuperación y la tasa de interés.

¿Cómo generan dinero las propiedades de inversión?

Cuando compra una propiedad de inversión, existen algunas formas de ganar dinero.

Flujo de fondos

La razón más común por la que las personas compran propiedades de inversión es por el flujo de efectivo potencial que pueden proporcionar. Por ejemplo, supongamos que compra una propiedad de alquiler y cobra $2,000 de alquiler mensual. Sus gastos y pagos de hipoteca suman $1,700 por mes. Este escenario le proporcionaría un flujo de caja mensual neto de $300.

Apreciación

Otra forma en que los inversores pueden ganar dinero es apreciando el valor de la vivienda a lo largo del tiempo. Según un informe de CoreLogic, el valor promedio de una casa en los EE. UU. se ha más que triplicado desde 2000. Si bien no se beneficiará de la apreciación del precio mes a mes como lo hace el flujo de caja, sí ganancias al vender la propiedad.

Amortización

Una tercera forma que tienen los inversores de ganar dinero con los bienes inmuebles es mediante la amortización. Cada mes que sea propietario de la propiedad, el pago de su hipoteca cubre los intereses acumulados y paga el saldo principal. Con el tiempo, a medida que el saldo de su hipoteca disminuye, el valor líquido de su vivienda aumenta, lo que le permite obtener ganancias cuando vende la casa. Recuerde que con una propiedad de alquiler, está utilizando el dinero de su inquilino para generar este capital, no el suyo propio.

Sello de tiempo: las propiedades de inversión proporcionan diversificación de la cartera

Comprar una propiedad de inversión puede ser una excelente manera de diversificar su cartera de inversiones y obtener ingresos. Pero antes de sumergirse, es importante comprender todo lo que implica ser un inversionista en bienes raíces para asegurarse de que sea el más adecuado para sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué hace que una propiedad de inversión sea buena?

Muchos factores determinan una buena propiedad de inversión, incluida la ubicación y el estado general de la propiedad, el potencial de flujo de efectivo y las tendencias del mercado.

¿Cuántas propiedades de inversión puedo poseer al mismo tiempo?

Puede comprar tantas propiedades de inversión como desee, siempre que tenga los recursos para hacerlo. Recuerde que necesitará el capital para el pago inicial y deberá poder cubrir los distintos gastos de la propiedad mediante el alquiler u otros medios.

¿Puedo refinanciar una hipoteca sobre una propiedad de inversión?

Sí, y hay varias razones por las que podrías decidir hacerlo. Podría utilizar el capital para comprar otra propiedad de inversión. Si las tasas de interés han bajado, podría refinanciar para tener pagos hipotecarios más bajos y aumentar su flujo de efectivo mensual. También puede cambiar los términos del préstamo para acortar su amortización.