Cómo refinanciar su hipoteca: guía completa

En pocas palabras, un refinanciamiento hipotecario reemplaza una hipoteca por otra. La gente tiende a evitar la refinanciación de hipotecas cuando las tasas son altas, y las tasas promedio han aumentado constantemente desde 2022, alcanzando un máximo del 7,79% para una hipoteca de tasa fija a 30 años a fines de octubre de 2023. Sin embargo, han bajado un poco desde luego, situándose en solo el 6,82% al 4 de abril de 2024, lo que llevó a algunos a pensar en refinanciar.

Por lo general, las personas refinanciarán si las tasas de interés han caído por debajo de la tasa que tienen en su hipoteca. Si las condiciones son adecuadas, un refinanciamiento puede ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de su préstamo. También puede permitirle convertir el valor líquido de su vivienda en efectivo.

Examinemos exactamente cómo funciona la refinanciación de hipotecas, los pros y los contras de hacerlo y los pasos que debe seguir para lograrlo.

¿Cómo funciona la refinanciación de hipotecas?

El proceso para refinanciar una hipoteca es similar a solicitar una nueva hipoteca. Después de enviar su solicitud, su prestamista realizará una verificación de crédito y usted deberá proporcionar documentos financieros. El prestamista también puede exigir una tasación de su casa.

Pros y contras de refinanciar una hipoteca

Tipos de refinanciamiento hipotecario

Existen varios tipos diferentes de refinanciación hipotecaria. Tu mejor opción dependerá de tu situación financiera y tus objetivos.

Refinanciamiento en efectivo

Con un refinanciamiento en efectivo, usted realiza un pago global de su hipoteca, lo que resulta en un saldo de capital más bajo. Esto es ideal para cualquiera que busque reducir el valor de su préstamo, espere recibir una tasa de interés más baja o desee eliminar el seguro hipotecario privado.

Refinanciación con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo se utiliza cuando desea convertir parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. Si bien esto aumentará el saldo de capital de su hipoteca, puede usar el efectivo para pagar deudas o mejorar su casa, entre otras cosas.

Agilizar la refinanciación

Un refinanciamiento simplificado requiere menos documentación y suscripción que un refinanciamiento normal. No se requiere tasación, pero está limitado a $500 en reembolso en efectivo. Se pueden realizar refinanciaciones simplificadas con préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA), Freddie Mac y Fannie Mae.

Refinanciamiento a tasa y plazo

Un refinanciamiento de tasa y plazo le permite cambiar la tasa de interés de su préstamo y/o sus términos de pago.

Refinanciamiento corto

Si tiene dificultades para realizar los pagos mensuales de su hipoteca o ha incumplido, su prestamista podría aceptar realizar un refinanciamiento breve en lugar de costosos procedimientos de ejecución hipotecaria. Esto le otorgará un préstamo con un saldo de capital más bajo, lo que generará un monto de pago mensual más bajo. Entonces el prestamista perdonará la diferencia. Tenga en cuenta que un refinanciamiento a corto plazo podría afectar su puntaje crediticio.

Pasos para refinanciar una hipoteca

Si está listo para refinanciar su hipoteca, estos son los pasos que debe seguir.

1. Comprenda sus razones para refinanciar

Antes de refinanciar, debe comprender sus objetivos. ¿Espera reducir su tasa de interés? ¿Quiere acceder al capital que ha acumulado para poder completar un proyecto de mejoras para el hogar? Comprender sus objetivos antes de comenzar le permitirá evaluar si la refinanciación tiene sentido para su situación.

2. Verifique su puntaje crediticio

Para calificar para un refinanciamiento hipotecario, su puntaje crediticio debe exceder el mínimo establecido. Esto dependerá del tipo de préstamo que esté solicitando. Aquí hay algunos ejemplos de puntaje crediticio mínimo:

Su puntaje crediticio afectará la tasa de interés que le ofrecen. Si no es tan alto como le gustaría, dedique unos meses a mejorar su puntaje antes de refinanciar.

3. Considere otros requisitos del prestamista

La mayoría de los prestamistas tienen otros criterios para suscribir préstamos hipotecarios además de una puntuación crediticia mínima. Esto incluye una relación deuda-ingresos (DTI) e ingresos satisfactorios. He aquí un vistazo más de cerca a cada uno:

Relación deuda-ingresos (DTI)

Su índice DTI es el monto total que debe en deudas mensuales en comparación con sus ingresos totales. Cuanto mayor sea su índice DTI, más riesgoso será para un prestamista prestarle dinero. Si bien el número exacto variará según el prestamista, un punto de referencia común al que aspirar no es superior al 45%. Si lo acerca al 36%, eso podría ayudarlo a calificar para tasas de interés más bajas.

Ingreso

Su prestamista querrá ver que usted tenga ingresos para pagar la deuda. Para verificar, solicitará sus recibos de pago más recientes. Si trabaja por cuenta propia, debe presentar el formulario 1099 o sus declaraciones de impuestos de los últimos dos años.

4. Verifique el valor líquido de su vivienda

La mayoría de los prestamistas exigen al menos un 20% del valor líquido de su vivienda antes de considerar la refinanciación. Cuanto más capital tenga, menor será la probabilidad de que no pague el préstamo.

Para determinar el valor líquido de su vivienda, determine cuánto debe aún en su hipoteca. Esta información se puede encontrar en su estado de cuenta mensual. Luego, vaya a Zillow.com y obtenga una buena estimación del valor actual de su casa. También puede optar por completar una tasación, pero le costará dinero y es posible que no valga la pena, ya que su prestamista probablemente le exigirá que proporcione una tasación por separado antes del cierre.

Una vez que conozca el saldo de su hipoteca y el valor actual de su casa, tendrá una mejor idea de si puede seguir adelante con la refinanciación.

5. Busque prestamistas hipotecarios

Una vez que haya decidido que refinanciar su hipoteca es la mejor opción y que sus finanzas estén en orden, es hora de comenzar a buscar un prestamista. Asegúrese de considerar varias opciones para encontrar la que ofrezca la mejor oferta. Incluya siempre a su prestamista actual en la mezcla porque es posible que pueda eliminar algunas de las tarifas de refinanciamiento para usted.

Al elegir un prestamista, considere la tasa de interés y los costos de cierre, incluso si estos últimos se pagarán de su bolsillo o se incluirán en su préstamo. Una vez que elija a su prestamista, querrá fijar la tasa para evitar fluctuaciones.

6. Prepara tu documentación

Una vez que haya solicitado el préstamo, el prestamista solicitará sus documentos financieros para su suscripción. Necesitará sus declaraciones de impuestos de los últimos años, su W-2 o 1099, extractos bancarios y de inversión, y cualquier documento relacionado con préstamos estudiantiles o deudas de tarjetas de crédito.

Si quieres acelerar las cosas, puedes reunir todos estos documentos antes de iniciar el proceso de refinanciación. Luego, cuando sea el momento adecuado, podrá enviar todo al prestamista.

7. Prepárate para la tasación

La mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen una tasación para determinar el valor actual de su vivienda. El tasador inspeccionará su casa y la evaluará basándose en una lista de verificación de elementos. También considerarán ventas recientes de viviendas comparables en su vecindario.

Mientras el tasador esté en su casa, mencione cualquier proyecto de mejoras para el hogar que haya completado desde que compró la casa. Podría ser un sótano terminado, una cocina remodelada o un baño adicional. Estas cosas pueden ayudar a aumentar el valor de su casa a los ojos del tasador.

8. Cerrar su préstamo

Una vez que haya sido aprobado para el préstamo y la tasación de la vivienda cumpla con las expectativas del prestamista, es hora de cerrar. El día del cierre, pagará los costos de cierre al prestamista. Puede encontrar un desglose de las tarifas en la estimación de su préstamo o en la divulgación de cierre.

Casi todos los prestamistas le permitirán pagar los costos de cierre de su bolsillo. Algunos ofrecerán un refinanciamiento sin costos de cierre, lo que le permitirá trasladar los costos de cierre al monto del préstamo. Si bien esto reducirá el monto que debe pagar el día del cierre, generalmente significa una tasa de interés más alta. Hable con su prestamista para comprender cuál será mejor para usted.

Dónde refinanciar su hipoteca

Si está listo para comenzar a buscar una nueva hipoteca, aquí hay algunos prestamistas que debe considerar.

*Tarifas al 9 de abril de 2024

¿Cuál es el costo de refinanciar una hipoteca?

Cuando refinancia su hipoteca, debe pagar los costos de cierre al prestamista. Por lo general, esto oscila entre el 2% y el 5% del monto del préstamo. Por ejemplo, si su préstamo es de $300,000 y los costos de cierre son del 2%, la tarifa total será de $6,000.

También querrá consultar con su prestamista actual para evitar cargos sorpresa. A veces, un prestamista le cobrará una tarifa por pago anticipado si cancela el saldo antes de que finalice el plazo del préstamo. Esto se indicará en los documentos originales del préstamo.

¿Cuándo vale la pena refinanciar una hipoteca?

Refinanciar una hipoteca no siempre es la mejor medida financiera. A continuación se muestran algunos momentos en los que tiene sentido.

Reduce tu pago mensual

La refinanciación es una excelente opción si su objetivo es reducir el pago mensual de su hipoteca. Si las tasas de interés son más bajas hoy que cuando obtuvo su hipoteca por primera vez, su pago mensual probablemente será menor después de un refinanciamiento.

Liquida tu hipoteca más rápido

Si comenzó con una hipoteca a 30 años, es posible que decida liquidarla más rápido. En este caso, podría tener sentido refinanciar con una hipoteca a 10, 15 o 20 años.

Convierta el valor de su vivienda en efectivo

Si desea utilizar el valor líquido de su vivienda para pagar proyectos de mejoras para el hogar u otras deudas, entonces vale la pena considerar un refinanciamiento con retiro de efectivo. Si las tasas son más bajas cuando refinancia que cuando recibió inicialmente su hipoteca, es posible que pueda aprovechar su capital y también reducir su tasa de interés.

Eliminar el seguro hipotecario privado

En general, los prestamistas deben eliminar automáticamente su seguro hipotecario privado una vez que el saldo de su préstamo alcance el 78% del valor original de su vivienda, y usted puede solicitar su eliminación cuando alcance el 80%. Un refinanciamiento puede ayudarle a lograrlo.

Cambiar de una hipoteca de tipo ajustable a una hipoteca de tipo fijo

Algunas personas optan por tener una hipoteca de tasa ajustable porque no planean quedarse en la casa por mucho tiempo o quieren aprovechar las tasas de interés más bajas que se ofrecen. Sin embargo, algunas personas con hipotecas de tasa ajustable buscarán refinanciarlas con una hipoteca de tasa fija antes de que expire el plazo del préstamo.

Sello de tiempo: no refinancie su hipoteca sin saber lo que quiere lograr

Hay muchas ventajas al refinanciar su hipoteca. Puede ayudarle a reducir el pago mensual de su hipoteca, liquidar su hipoteca más rápido, acceder al valor líquido de su vivienda y eliminar el seguro hipotecario privado. Sin embargo, antes de tomar la decisión de refinanciar, es importante sopesar los costos involucrados para asegurarse de que tenga sentido para su situación.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto tiempo lleva refinanciar una hipoteca?

El tiempo que lleva refinanciar una hipoteca varía de un prestamista a otro. Sin embargo, en promedio, el proceso puede demorar entre 30 y 45 días.

¿La refinanciación afectará mi crédito?

Debido a que un prestamista realizará una investigación exhaustiva (o “tirará”) de su crédito, tendrá un impacto menor en su puntaje crediticio. Si planea comprar con varios prestamistas, intente completar el proceso dentro de un período de 45 días. De esta manera, todas las consultas de crédito relacionadas con el refinanciamiento de su hipoteca contarán como una única solicitud de crédito.

¿Es lo mismo una segunda hipoteca que refinanciar?

No. Son dos cosas diferentes. Cuando refinancia, reemplaza su hipoteca original por una nueva. Esto significa que todavía tendrás un solo pago mensual. Una segunda hipoteca sería un préstamo con garantía hipotecaria, que requeriría un segundo pago mensual además del pago de la hipoteca.