Cómo invertir en bienes raíces 2024

Los bienes raíces suelen ser una inversión gratificante, con potencial de generar ingresos pasivos y apreciación a largo plazo. También puede ser una forma inteligente de diversificar su cartera más allá de la gama tradicional de acciones, bonos y fondos mutuos.

Si bien una casa puede ser su primera incursión en la inversión inmobiliaria, existen muchas otras vías para aprovechar el mercado, desde propiedades de alquiler y remodelación de viviendas hasta fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y plataformas inmobiliarias en línea. Aquí hay seis inversiones a considerar para diversificar su cartera con bienes raíces.

Comprar una propiedad de alquiler

Comprar y arrendar una propiedad de alquiler a inquilinos a corto o largo plazo es una forma clásica de invertir en bienes raíces. Una gran ventaja de ser propietario es que puede deducir muchos de los costos asociados con la propiedad, incluidos el mantenimiento, las reparaciones, las primas de seguros, los servicios públicos, los honorarios administrativos, los intereses hipotecarios y la depreciación.

Por supuesto, la desventaja es que la propiedad de alquiler puede ser una inversión que consume mucho tiempo y tiene altos costos iniciales. Es posible que tenga que lidiar con pagos atrasados, daños a la propiedad e inquilinos rebeldes. Aún así, puede disfrutar de un flujo de caja positivo y una apreciación a largo plazo con la propiedad adecuada. Es más, si vende la casa y la cambia por una propiedad del mismo tipo, puede utilizar un intercambio 1031 para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital.

alquilar una habitación

Hackear una casa puede ser una excelente manera de incursionar en la inversión inmobiliaria. La estrategia consiste en alquilar parte de la casa en la que vive, como una habitación individual, el sótano, un ático o una unidad de vivienda accesoria (ADU). Los costos iniciales pueden ser mínimos, dependiendo del estado del espacio. Y los ingresos adicionales pueden ayudarle a compensar sus gastos mensuales de vivienda mientras paga la hipoteca y acumula capital.

Un truco de vivienda más avanzado es invertir en una propiedad multifamiliar: vivir en una unidad y alquilar el resto. Ya sea que alquiles una habitación o la mitad de un dúplex, puedes encontrar inquilinos a largo plazo o, cuando esté permitido, abrir el espacio a alquileres a corto plazo utilizando una plataforma en línea como Airbnb.

Utilice una plataforma de inversión inmobiliaria en línea

Las plataformas de inversión inmobiliaria en línea (también conocidas como “sitios web de financiación colectiva”) son los nuevos chicos de la cuadra en el mundo de la inversión inmobiliaria. Estas plataformas ponen en contacto a desarrolladores con inversores interesados ​​que juntan su capital para financiar proyectos inmobiliarios con tan solo 500 dólares. A cambio, los inversores obtienen deuda o capital en un proyecto, así como distribuciones mensuales o trimestrales si todo va bien. Si bien estas inversiones ofrecen rendimientos potenciales más altos que los REIT que cotizan en bolsa, conllevan más riesgos y generalmente no son líquidos, por lo que es posible que no pueda vender sus acciones rápidamente.

Algunas plataformas están abiertas sólo a inversores acreditados, mientras que otras, incluida RealtyMogul, ofrecen oportunidades tanto para inversores acreditados como para inversores no acreditados. Los inversores suelen pagar una comisión de gestión anual que oscila entre el 0,25% y el 2,50% (según la plataforma), y pueden aplicarse otras comisiones.

Voltear una casa

La remodelación de una casa implica comprar una propiedad con descuento, arreglarla y venderla para obtener ganancias. Con la propiedad adecuada, puede obtener ganancias más rápidamente que administrando una propiedad, pero no es tan fácil como parece en la televisión. Para ser un flipper exitoso, es necesario ver el potencial de una propiedad y tener una visión para darle vida. También necesita suficiente efectivo, un equipo confiable de contratistas y habilidades precisas de estimación de costos para asegurarse de obtener ganancias.

Las sólidas habilidades de organización de proyectos también son una ventaja. Cuanto antes pueda vender la propiedad, menos gastará en costos de mantenimiento, incluidos pagos de hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de la asociación de propietarios (HOA) y seguros.

Comprar un REIT

Un REIT puede ser una excelente opción si desea exponerse a bienes raíces sin la responsabilidad y los dolores de cabeza de administrar alquileres. Un REIT es una empresa que posee y opera propiedades generadoras de ingresos, como edificios de apartamentos, oficinas, almacenes, instalaciones médicas, hoteles y centros comerciales. Al igual que los fondos mutuos, un REIT reúne el capital de múltiples inversores y posee una cartera de activos. Los inversores compran acciones del REIT y obtienen una parte proporcional de los ingresos.

Un punto de venta clave es que la mayoría de los REIT cotizan en bolsas de valores, lo que los convierte en una forma fácil y muy líquida de ganar exposición al sector inmobiliario. Un REIT gana dinero alquilando espacios y cobrando el alquiler de sus propiedades inmobiliarias. A su vez, los inversores ganan dinero mediante dividendos. Por ley, los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos para los accionistas cada año.

Invertir en un grupo inversor inmobiliario (REIG)

Un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) es un club de inversores privados que juntan su dinero y experiencia para comprar propiedades generadoras de ingresos. Pueden ser una buena opción si desea ser propietario de propiedades de alquiler pero no quiere ser el único responsable de administrarlas. Los REIG aprovechan el poder adquisitivo (y la experiencia) de todo el grupo para invertir en diversos tipos de propiedades, incluidos bloques de apartamentos, condominios y edificios comerciales.

En el lado positivo, los REIG le permiten aprender de otros inversores inmobiliarios más experimentados mientras participa en acuerdos que pueden ampliar su timonera. Sin embargo, la desventaja es que las cuotas de membresía podrían erosionar sus ganancias y la inversión podría fracasar si se asocia con un grupo sin experiencia o no calificado. Aún así, si investiga y encuentra un grupo que se alinee con sus objetivos y tolerancia al riesgo, un REIG podría ser una empresa que valga la pena.

Sello de tiempo: invertir en bienes raíces tiene mucho potencial

Las inversiones inmobiliarias pueden ofrecer numerosos beneficios, incluido un flujo de caja estable, apreciación a largo plazo, diversificación de la cartera, exenciones fiscales y la capacidad de apalancar sus fondos. Por supuesto, también hay desventajas, entre ellas la falta de liquidez, los altos costos iniciales y la realidad de que la inversión inmobiliaria puede ser una tarea larga.

Aún así, es útil recordar que existen varias formas de invertir en bienes raíces y que algunas opciones pueden ser más adecuadas que otras. Por ejemplo, una propiedad de alquiler puede ser una buena opción si está buscando una inversión que ofrezca control práctico y exenciones fiscales para ahorrar dinero. Puede optar por un REIT si prefiere un enfoque de no intervención y un activo más líquido. Si desea lo mejor de ambos mundos, puede invertir en propiedades de alquiler y REIT. Después de todo, no es necesario elegir solo un tipo de inversión.

En última instancia, invertir en bienes raíces depende de sus objetivos, tolerancia al riesgo y horizonte temporal. Trabajar con un asesor financiero e investigar sus opciones puede ayudarlo a encontrar una inversión que funcione para usted.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto ganan los inversores inmobiliarios?

No hay límite en cuanto a cuánto puede ganar un inversor en bienes raíces. Por ejemplo, Donald Bren, fundador de Irvine Company, habría amasado una fortuna de 15.500 millones de dólares invirtiendo en bienes raíces comerciales. Por supuesto, la mayoría de los inversores inmobiliarios no disfrutan de este nivel de éxito.

Si invierte en REIT de acciones, podría esperar un rendimiento anual total de alrededor del 6% al 11%, según su desempeño durante los últimos 50 años, según datos de Nareit (la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces). El rendimiento hasta la fecha al 31 de julio fue del 5,03%.

También puedes conseguir un trabajo en el campo. Según ZipRecruiter, el salario medio de los inversores inmobiliarios es de 139.851 dólares al año. En última instancia, su potencial de ganancias depende de su ubicación, las inversiones que elija, la cantidad de acuerdos que realice, su compromiso de tiempo, su tolerancia al riesgo, qué tan bien capitalizado esté y, a veces, un poco de suerte.

¿Cuáles son los pros y los contras de invertir en bienes raíces?

Como todas las inversiones, la inversión inmobiliaria tiene sus pros y sus contras a considerar. En el lado positivo, las inversiones inmobiliarias pueden ofrecer diversificación de cartera, flujo de caja pasivo, apreciación a largo plazo y ventajas fiscales, incluidas deducciones, depreciación y ganancias de capital con impuestos diferidos. En el lado negativo, la inversión en bienes raíces puede llevar mucho tiempo, el valor de las propiedades puede disminuir, los ingresos pueden ser variables y puede resultar difícil venderlas rápidamente.

Por supuesto, los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias conllevan diversos riesgos y recompensas. Haga su tarea antes de decidir si una inversión en particular tiene sentido para sus objetivos, tolerancia al riesgo y situación financiera.

¿Cuáles son los principales beneficios fiscales de la inversión inmobiliaria?

El tratamiento fiscal de las inversiones inmobiliarias varía según cómo se invierte.

La propiedad de propiedades de alquiler conlleva la mayor cantidad de exenciones fiscales. Por ejemplo, es posible que pueda deducir:

• Intereses hipotecarios.
• Impuestos sobre la propiedad y impuestos sobre la ocupación.
• Primas de seguros.
• Mantenimiento y reparaciones (las mejoras deben depreciarse).
• Utilidades.
• Publicidad.
• Honorarios legales y profesionales.
• Gastos de viaje relacionados con la gestión de la propiedad.
• Gastos de oficina en casa.
• Depreciación.
• Sueldos y salarios de empleados y contratistas independientes.
• Pérdidas no cubiertas por el seguro.
• Impuestos sobre ganancias de capital diferidos (a través de 1031 intercambios).
• Hasta el 20 % de sus ingresos netos por alquiler (está previsto que esta deducción dure hasta 2025).

Se aplican las mismas reglas cuando alquila una habitación de su casa, pero solo puede deducir los gastos relacionados con el espacio alquilado real, no con toda la casa (similar a cómo funciona la deducción de la oficina en casa). Por ejemplo, si tiene una casa de 1200 pies cuadrados y alquila una habitación de 300 pies cuadrados, puede deducir el 25% (300 ÷ 1200) de los gastos de su vivienda.

El tratamiento fiscal de la mudanza de casas es complicado y depende de si el Servicio de Impuestos Internos (IRS) lo considera un inversionista o un comerciante (se recomienda trabajar con un asesor). Formar una compañía de responsabilidad limitada (LLC) puede permitirle deducir ciertos gastos de remodelación de la casa, incluidos los costos de mejoras del hogar en las propiedades vendidas, impuestos a la propiedad y permisos de construcción. Sin embargo, los costos de las mejoras de capital generalmente no son deducibles. En cambio, generalmente se agregan a la base de la propiedad, lo que puede ayudar a reducir la carga de las ganancias de capital cuando la vende.

Otros tipos de inversiones inmobiliarias no ofrecen las mismas exenciones fiscales que las propiedades de alquiler, pero aún debe pagar impuestos sobre la renta, los dividendos y las ganancias de capital. Un asesor financiero o especialista en impuestos puede optimizar su estrategia fiscal para aprovechar al máximo sus inversiones inmobiliarias.